粤港澳大湾区概念正火，中国文旅集团也想蹭其热度。
10月22日，中国文旅更名为大湾区文旅康居股份有限公司（以下简称大湾区文旅），并再一次向港交所递交了招股书。
大湾区文旅称，改名之举意在顺应公司发展需要以及大湾区一体化发展趋势。
值得注意的是，算上其前身中国文旅，这已经是大湾区文旅第四次冲刺IPO了。
据悉，大湾区文旅分别在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所递交招股书，但均未能在6个月内通过聆讯，状态显示为“失效”。
此次大湾区文旅虽然改名上市，但从其对销售度假物业板块的依赖性、整体毛利率的下降趋势来看，大湾区文旅的第四次IPO之路并不乐观。
另外，作为中国奥园旗下的文旅板块，大湾区文旅急于上市，或许也有“反哺”母公司的迫切需要。
八成收入靠“卖房子”
截至2021年8月31日，大湾区文旅在恩平拥有包含18个度假物业发展项目的组合，其中11个项目为已竣工、3个项目为发展中及4个未来发展项目。
招股书显示，大湾区文旅将自身定位为是一间位于具文化旅游体验地点的度假物业的开发商，经营度假物业发展和文化旅游两大业务。
也就是说，大湾区文旅既有文化旅游业务的特点，同时也具有一家普通房地产开发企业的能力。
再直白一点，大湾区文旅像是一家披着文旅外壳的物业开发企业。
相关数据也证实了这一点：2018年、2019年、2020年以及2021年前5个月，大湾区文旅来自销售度假物业业务的收入分别为2.67亿元、5.94亿元、8.48亿元和2.78亿元，占总收入的比例分别为79.8%、80.7%、87.7%和87.1%，呈逐年攀升之势。
而与之相对应的，大湾区文旅来自文化旅游业务的收入分别为6771.4万元、1.42亿元、1.19亿元和4109.4万元，占总收入的比例分别只有20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。
也就是说，大湾区文旅的销售度假物业收入占比要远远超过文旅业务。业务上极度依赖销售度假物业，“卖房子”的收入占比甚至超8成，但大湾区文旅还要打着文旅的“旗号”冲刺IPO，这或许就欠缺上市的合理性。
毛利率下行、债务高企
不过，根据招股书显示，大湾区文旅的业绩是呈现递增趋势。
2018年-2020年，大湾区文旅的收入分别为3.35亿元、7.36亿元和9.68亿元，对应的净利润分别为7260.5万元、1.04亿元和1.53亿元。
2021年前5个月，大湾区文旅的收入为3.19亿元，净利润1507.7万元。而2020年同期的收入为5221万元，净亏损1555.4万元。
值得注意的是，在营收迅速增长的同时，大湾区文旅的销售度假物业毛利率却在持续下滑。
这或许和房地产行业的大背景有关，近年来房企的物业销售收入利润下降已是行业通病。大湾区文旅也“难逃一劫”，其度假物业销售收入利润，从2018年的47.3%降至2020年的37%，并进一步降至2021年5月底的26.7%。短短3年之间，足足下降了20.6个百分点。
虽然，大湾区文旅的文化旅游业的毛利率一直保持在30%左右。但是，受营收占比超8成的核心业务毛利率连年下滑的影响，大湾区文旅2018年-2021年前5个月的整体毛利率呈下降趋势，从44.8%、43.3%、37.9%一直降到27.2%，近年来第一次低于30%。
另外，资产负债率一直是大湾区文旅的“痛点”。2018年、2019年，其资产负债比率分别为632%和272.2%，直到2020年，这一比率才出现大幅好转为37.9%。
不过，由于银行借款及其他借款上升，到2021年5月底，大湾区文旅的资产负债率又再度上升到99.8%。
整体毛利率持续下行、资产负债率高企，或将再次影响到大湾区文旅的上市进程。
紧急第四次IPO，或为“反哺”母公司
资料显示，大湾区文旅是中国奥园的旗下企业。
截至目前，中国奥园透过全资子公司悦景持有大湾区文旅28%的股份，为第二大股东及单一最大股东。
正所谓“背靠大树好乘凉”，中国奥园亦是大湾区文旅的主要客户和供应商之一。数据显示，2018年至2020年5月31日，大湾区文旅从中国奥园处获得的收入，分别占其总收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。
不过，身为中国奥园旗下文旅板块，大湾区文旅也要“反哺”母公司。
要知道，近几年，中国奥园的负债总额持续攀升，由2018年的1581.24亿元上升至2020年的2714.26亿元，3年来负债大增超1000亿元。此外，截至2021年上半年，中国奥园的负债总额仍有2628.64亿元。
在“三道红线”方面，今年上半年，中国奥园净负债率为80.7%，现金短债比为1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率为78.5%，踩中一道红线。
对于降负债，中国奥园称，有信心于2022年底“三条红线”全部归绿。
此外，在应对短期债务方面，中国奥园计划每月销售回款百亿元，以此覆盖9月至12月到期的200亿元有息负债。
不过，就目前情况来看，今年下半年以来，房企的整体销售情况普遍下滑。面对不确定因素，中国奥园需要做好充足的准备。
让旗下文旅板块上市是个好的选择，此举既能增大中国奥园的所有者权益，有助于其降低净负债率指标；又能增加资金，用来应对下半年到期债务。
如此看来，大湾区文旅紧急第四次IPO，意义重大。
