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狂奔了一整年的招商蛇口依旧延续了2021年增收不增利的业绩态势。

2022年实现了1830亿元,同比增长13.92%的营业收入及42.64亿元,同比下滑58.89%的归母净利润,妥妥的增收不增利。

对此,招商蛇口表示是因为房地产业务结转毛利率同比下降,结转毛利同比减少所致。

而实际上,大规模计提资产减值准备也同样是影响其业绩表现的另一个原因。

需要知道的是,招商蛇口已连续3年保持增收不增利的业绩态势了,因此成为外界关注的焦点。

 

增收不增利

数据显示,2022年招商蛇口实现营业收入1830亿元,同比增长13.92%;实现归母净利润42.64亿元,同比下滑58.89%,再一次延续了上年增收不增利的态势。

而同期实现毛利率19.25%,同比减少了6.22个百分点,因此招商蛇口表示正是毛利率影响了招商蛇口的业绩表现。

据了解,近年来招商蛇口为追求规模,不惜煞费苦心一路狂奔,拿了不少高价地块,但由于近年行业环境尚不明朗,对毛利率造成了影响,自2018年起招商蛇口毛利率就保持下滑的趋势,要知道2018年其毛利率还为39.49%,2022年几乎减少了一半。

更别提2022年招商蛇口较2021年多计提了大约20亿元的减值拨备了,据了解2021年招商蛇口计提了43.73亿元的计提减值,对当期归母净利润的影响高达数十亿元。

而据招商蛇口财务总监黄均隆表示,招商蛇口去年的计提减值拨备比2021年同期要更多一些,大约多了20亿元。

数据显示,2022年招商蛇口计提资产减值准备约64.01亿元,同比增长了46.38%,其中信用损失准备13.55亿元,存货跌价准备36.11亿元,投资性房地产减值准备11.44亿元,长期股权投资减值准备2.15亿元及其他资产减值准备0.45亿元,因而使得招商蛇口归母净利润减少了45.58亿元。

再加上,2021年时,招商蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市,产生了14.58亿元的投资收益,因此,由于同期基数较高,2022年招商蛇口投资收益同比减少了45.91%,自然影响到了招商蛇口的业绩表现。

 

少数股东权益吞噬利润

不过,氢财经发现,少数股东权益也是影响招商蛇口业绩表现的另一大因素。

在追求规模的路上,除了拿高价地,招商蛇口还频频合作拿地。

据了解,2017年至2019年,其新增土储一路攀升到1423万平方米,拿地权益比例减少了8个百分点至55%,尽管2020年提升至了64%,可2021年又下降到了50.72%,大大影响了招商蛇口的业绩表现。

要知道,2017年招商蛇口少数股东权益还为245.3亿元,在总权益中的比例为25.65%,到了2021年时已增长至1681亿元,在总权益中的比例也随之增长至60.73%,翻了近7倍,少数股东权益增加意味着少数股权损益也将随之增加,那同期归母净利润则会减少。

也就是说,2021年少数股东分走招商蛇口超一半的利润,尽管到了2022年招商蛇口获取了56宗土地,总地价1279亿元,权益比例增长至60%,但由于房地产行业的结转属性,对招商蛇口当期业绩的影响并不大。

而2022年少数股东权益同比增长了8.71%至1827亿元,在总权益中的比例增长至64.24%,同比增长了3.51个百分点,分走的利润自然也随之增长.

2022年招商蛇口少数股东损益48.34亿元,在当期90.98亿元的净利润中的比重为53.13%,也就是说少数股东分走了招商蛇口超一半的净利润,也难怪招商蛇口会陷入增收不增利的状态。

另外,由于少数股东权益与少数股东损益比重存在差距,招商蛇口也被外界质疑运用明股实债的方式来降低表观负债。

 

永续债影响利润

除此之外,永续债也是影响招商蛇口业绩表现的一大因素。

数据显示,2022年招商蛇口短期负债同比减少58.42%至15.09亿元,一年内到期的非流动负债同比增长16.27%至390.3亿元,二者合计为405.39亿元,同期现金及现金等价物余额为858.5亿元,是前者的二倍有余,令一众爆雷房企羡煞不已。

其中,永续债功不可没,数据显示,自2017年以来,招商蛇口永续债规模增长迅速,2017年至2021年,其永续债规模分别为40亿元、70亿元、190亿元、204.74亿元及241亿元,5年时间翻了6倍有余,一度成为A股房企永续债最多的一家。

然而,永续债不同于其他融资方式,其融资成本很高,利息也不低,对当期业绩表现也产生了不小的影响,虽然2022年招商蛇口永续债规模降至181.9亿元,但其支付的利息却高达11.07亿元,在少数股东及永续债的影响下,不难想象招商蛇口为什么会增收不增利了。

而值得一提的是,前述提到的少数股东权益及永续债都是从2017年开始攀升的,因为,这一年,招商蛇口终于踏进千亿俱乐部,不过与彼时万科5300亿元、保利3092亿元销售规模相比,招商蛇口依然相距甚远。

作为“招保万金”一员的招商蛇口自然不甘落后,在一路狂奔后,2022年招商蛇口以2926.3亿元的销售规模位列克而瑞房企2022年销售榜TOP200榜单的第6位,虽销售额有所下降,但排名却提升了一位,与保利、万科的距离再一次拉近。

这一次,招商蛇口将目标定为了3300亿元,只不过,从当前来看,在招商蛇口狂奔背后却是不可言喻的隐忧。

原文作者:王安宁
编辑:王婷妍