近期，房企融资环境持续回暖。
数据显示，11月房企共发债36笔，发行金额382.20亿元，较10月的23笔、186.82亿元有明显提升。
这其中，尤以央企发债最为积极。比如保利发展，仅11月就成功发行两笔中期票据，合计规模为45亿元。
而临近11月结束，保利发展再次抛出了两笔融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品，合计198亿元。
当前房企境内外融资环境虽有所改善，但仍不容过度乐观。可保利发展却高频率、大额度发债，如此反常的行为，或与其追求规模、回归行业前三的“执念”有很大的关系。
此外，值得关注的还有保利发展的发债方式，即租赁住房资产支持证券化产品，也就是租赁住房ABS。而此类融资形式，在会计处理方式上存在“隐性债务”的操作，值得特别关注。
为重回前三疯狂补血、激进拿地
据统计，今年以来，保利发展在短短11个月发债8笔、票据4笔，总规模已达181.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%之间。
而在近期，由于融资环境回暖，央企、地方国企等成了最先发债的对象。
此时的保利发展也连续抛出两笔融资方案，包括98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。
198亿元的融资金额，超过了前11月的融资总额。
之所以此时大规模融资，一个原因是为了“借新还旧”。
比如11月11日，保利发展公告表示，拟发行20亿5年期中期票据用于偿还到期银行贷款。
不过，如此密集、大规模发债，保利发展主要是为了在房地产行业内“逆势”超车，完成回归行业前三的目标。
自2017年开始，保利发展由守转攻，激进拿地。
数据显示，当年保利发展拿地金额为2765亿元，拿地销售比高达90%以上。
不过，根据研究显示，2017年-2020年保利发展的土地储备存续比分别为4.05、3.31、2.60和2.25，呈现持续下降的趋势。
这个指标是土地储备与当期销售面积的比值，一定程度上反映了企业销售的可持续性。
而土地储备存续比持续下降，说明保利发展目前的土地储备对后续再提升规模和行业排名，存在一定的影响。
有鉴于此，在土拍市场遭遇寒流的当下，保利发展今年以来仍加大拿地力度。根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示，保利发展的拿地金额为1119亿元，仅次于碧桂园和万科，位列行业第三。
而就在刚刚完成的广州第三轮集中供地，保利发展再次成为最大买家，以97.25亿元摘得3宗地块。
最新数据显示，今年1-11月房企销售排行榜中，保利发展已经升至行业第四，距离行业第三的融创中国，只有500亿元的距离。
而在拿地榜单上，保利发展稳居前三，并仍然保持较快的拿地节奏。这都为保利发展进一步扩大销售规模，打下了坚实的基础。
由此看来，此时保利发展加大融资力度，显然是希望在这场房地产行业的大变革中，最终完成重回行业前三的目标。
ABS规模行业第二，或存“隐性债务”
值得注意的是，即便是如今密集、大规模发债，可身为老牌央企，保利发展向来以财务稳健而著称，2020年更是TOP5房企中唯一一家“三条红线”全部达标的房企。
进入2021年以来，保利发展继续保持良好的财务基本面，今年前三季度，其剔除预收账款资产负债率 65.62%，净负债率 67.62%，现金短债比 2.32，继续维持绿档之列。
不过，从其融资形式来看，保利发展的绿档达标或许存在一定的“猫腻”。
例如，11月30日，保利发展公告称，拟以资产支持证券化产品融资不超过100亿元。
资产支持证券化产品即ABS，是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。主要包括供应链、购房尾款、物业费、CMBS和类REITs。
而就在11月1日，保利发展同样发行ABS债券，融资21.35亿元。
据不完全统计，截至8月31日，保利发展的存续的ABS规模高达323.87亿元，位居行业第三。
如再加上如今发行的121亿元的ABS债券，保利发展的ABS规模将接近450亿元，仅次于万科，排名第二。
我们知道，ABS虽基本不涉及出表问题，但是其会计处理方式较为灵活，如果大量ABS债券记在应付账款、长期应付款、应收贸易款项等经营性负债科目，或其他非流动负债等科目，而此类科目明细、附注披露程度有限，且部分主体在计算有息负债时并未将上述科目涵盖其中，极易产生“隐性债务”。
也就是说，由于大量ABS的存在，使得保利发展的绿档达标或存在一些“猫腻”。
从经营数据来看，今年前三季度，保利发展实现营收1384.6亿元，同比增长17.86%。
不过，保利发展今年的毛利率由去年同期的34.0%下降至29.8%，在营收增长17.8%的情况下，毛利只增长了3.3%，这就是典型的“增收不增利”。
之所以出现这种情况，除房地产行业的大环境影响之外，跟保利发展追求规模、激进拿地也不无关系。
而由于保利发展存在的“隐性债务”，或进一步影响其盈利水平。
在当前房地产市场遇冷的情况下，如果房企的盈利能力一直受阻，那么按时还债的压力不容忽视。
即便是保利发展这样的央企，拥有远超于其他房企的融资便利，也不得不重视这些问题。
