近期，招商蛇口发布了上半年的业绩预告，其中归母净利润预计腰斩。
其实招商蛇口业绩颓势在去年年报中就有预示，但是有趣的是，和去年年报中归母净利润略微下滑不同，去年中报招商蛇口归母净利润高涨365.32%，与今年形成鲜明对比。
至于去年其归母净利润大涨的原因，是因其蛇口产园REITs上市的原因，而如今离了REITs，招商蛇口业绩就原形毕露了，归母净利润从去年末的小幅度下滑到现在的腰斩。
在此情况下，招商蛇口依旧不停地拿地，且不少都是溢价拿地，这样一定程度上会使其利润空间被挤压，如今其归母净利润下滑幅度扩大的原因之一或许就是如此。
归母净利润预计腰斩
近段时间，房企都纷纷发布了自己上半年的业绩预告，招商蛇口也同样发布了其上半年预计业绩。
据公告显示，今年上半年，招商蛇口预计归母净利润为15亿元–21亿元，比上年同期下滑了50.60%-64.71%；扣非后的归母净利润为12亿元–18亿元，同比去年下滑了35.81%-57.21%。
从数据来看，今年招商蛇口上半年的归母净利润下滑幅度巨大，怕是要腰斩。
对于归母净利润下滑的原因，招商蛇口表示，主要是报告期内，虽然房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；转让子公司产生的投资收益同比减少。
除了本次预告中招商蛇口预计归母净利润会下滑，其实在去年年报中，招商蛇口的净利润方面就已经出现小幅度下滑。
数据显示，2021年招商蛇口实现净利润152.02亿元，同比减少10.12%；实现归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
也就是说，从去年开始招商蛇口就已经显现颓势，但有趣的是，仅仅半年时间，招商蛇口去年半年报的业绩表现与去年底却有着天壤之别。
在去年半年报中，招商蛇口的归母净利润为42.51亿元，同比增长365.32%。
这样的差距不仅体现在仅有半年间隔的去年半年报与年报之间，与相差一年时间的今年预告半年报也是差距明显，一个增长超三倍，一个却近乎腰斩。
对于这一点，招商蛇口表示：上年同期，以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs上市，产生税后收益14.58亿元。
也就是说，去年半年报归母净利润大涨的原因，在于其当时蛇口产园REIT上市带来的巨大利润。
REITs成净利润大涨主要功臣
据悉，在去年6月底，招商蛇口旗下的蛇口产园作为沪深市场首批之一的基础设施公募REITs上市。
一般房地产的投资收益期较长，资金周转能力的需求较高，而借助公募REITs则可以盘活存量资产，提高资金使用效率，顺便降低杠杆。在一系列好处的吸引下，不少房企趋之若鹜，招商蛇口亦然。
当时蛇口产园REIT以万融大厦、万海大厦两处优质的产业园物业作为底层资产，使得其上市后如火中天，共募集基金份额达9亿份，加上募集期利息，基金募资总额达20.81亿元，产生税后收益为14.58亿元，占了当时归母净利润的三成以上。
可以说，蛇口产园REIT的上市为招商蛇口归母净利润大涨的大功臣。在去年前三季度的报告中，招商蛇口仅投资收益涨幅便达到302.11%，而大涨的主要原因就是公募REITs产品上市的收益及权益法投资收益同比增加。
高涨的业绩让招商蛇口一时间风光无限，但离开了REITs的招商蛇口，在今年却原形毕露了。
没有了REITs的加持，招商蛇口的归母净利润一路下滑，直至今年中报预计的腰斩。
在此情况下，招商蛇口今年以来还不断溢价拿地。
频频溢价拿地侵蚀利润
在今年上半年，不少房企已经放弃拿地的情况下，招商蛇口却并未停止拿地的步伐。
截至六月末，招商蛇口以235亿元的拿地金额位居拿地排行榜的第七位。
而在上半年的拿地中，不少是以高溢价的结果拿到的地块。
5月，招商蛇口以溢价率15%的价格拿下苏州工业园区地块。
今年六月的上海集中购地土拍中，招商蛇口联合体以47.33亿元，溢价率为9.6%的价格竞得徐汇区斜土街道地块；同时还以40.43亿元，溢价率为5%的价格竞得闵行吴泾镇地块；最后其自己又以一次性报价19.18亿元，溢价率9%的价格竞得位于上海青浦区西虹桥会卓路的地块。
同月，杭州第二轮供地中，招商蛇口联合体又以12.0%的溢价率拿下杨岐山地块。
7月，上海第二轮供地中，招商蛇口联合体又以34.2亿元，溢价率 1.18%的价格竞得上海普陀区一块地，一次开始新的一轮拿地。
以上来看，招商蛇口参与的溢价拿地的地块不在少数。
可见，即便今年行业不景气，不少房企停止拿地的环境下，依旧没能让招商蛇口打消扩张的念头，仅仅是在拿地力度上有所减轻而已。
然而，高溢价的拿地必然会对利润造成压迫，侵蚀其利润空间。
以此来看，今年招商蛇口利润方面的减少，和其频频溢价拿地也脱不开关系。
为了扩大规模，即便牺牲利润也在所不惜，足以看出招商蛇口扩张的决心。
