近日，鸿坤地产发布了公司债券回售兑付兑息达成展期的进展公告，“19 鸿坤 01”将分两期兑付，并新增担保主体变更为鸿坤集团及其实控人。
由此可知，鸿坤地产在这场流动性困局之中，暂时得到了喘息的机会。
不过，就整体情况而言，鸿坤地产难言乐观。
多年以来，怀揣着“千亿梦想”的鸿坤地产，却始终走不出百亿规模的束缚。更“可悲”的是，追求规模不得，鸿坤地产却积累起巨额得债务。
如今，虽然“19鸿坤01”债券得以展期，但这只是其短债的冰山一角，鸿坤地产的危机或许还在后面。
债务兑付方案出炉，鸿坤地产逃过一劫
这个事件，还要回溯到两个月之前。
2021年10月25日至2021年10月29日期间，鸿坤地产“19鸿坤01”债券进行回售登记。
最终结果显示，该债券回售有效登记数量为317980手，回售金额约3.18亿元
由于该债券的发行规模为3.437亿元，而回售申报金额为3.18亿元，回售占比高达92%。
据悉，该债券期限为4年期，另外附带第2年末和第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
也就是说，即便是在第一个回售选择权窗口，就有92%的债权人要求鸿坤地产回售该债券了。
这既说明大部分债权人并不看好鸿坤地产的前景，又预示着鸿坤地产必须要掏现金回售这笔债券了。
而鸿坤地产确实也没有让债权人“失望”，就在11月22日回售期来临之际，鸿坤地产正式就“19鸿坤01”债券寻求展期，并对包括“19鸿坤01”在内的三笔债券申请暂时交易停牌。
也就是说，鸿坤地产对于这笔债券的兑付资金根本没有及时到位。而面对绝大多数债券人的回购要求，宏坤地产也没有了办法，只得申请债券展期。
这一行为，对于鸿坤地产来说，是有很大的风险的。如果债券人拒绝了鸿坤地产的展期申请，那么就注定了其债务违约行为，这对鸿坤地产来说，无疑是“致命一击”。
幸运的是，截至11月25日，鸿坤地产的债券展期申请，累计获得了53.33%的同意投票。
因此，鸿坤地产与发行人继续协商兑付方案的议案最终获得通过，使得其获得“暂不触发债券违约”得结果。
这是鸿坤地产“梦想”得到得结果。
而在12月21日，鸿坤地产正式公布了 "19 鸿坤 01" 回售兑付方案及追加担保措施，归纳起来如下：
首先，在2021年12月22日，鸿坤地产必须回售登记部分本金的20%，并以7.5%的票面利率，支付2020年11月22日至2021年11月21日的利息。
而在2022年11月22日，鸿坤地产必须支付该债券回售登记部分剩余 80%的本金，以及这一年期间的利息，按票面利率7.5%计算。
同时，鸿坤地产新新增担保主体变更为“鸿坤集团有限公司”以及实际控制人。
也就是说，鸿坤地产还为这笔债券追加了担保主体，还把鸿坤地产的实控人赵伟豪加进去了。
总而言之，鸿坤地产看似是逃过一劫了。
短债压力巨大，或难逃流动性危机
然而，显示情况是，鸿坤地产确实只能算暂时逃过一劫，随后的债务压力同样不容乐观。
2017年，鸿坤集团及其创始人赵彬（赵伟豪之父），曾为鸿坤地产定下了“2023年达千亿”的指标。
然而，鸿坤地产显然辜负了赵老板的厚望。
资料显示，2017年至今，鸿坤地产总共只拿了9宗地。这9宗地块中，除两宗位于北京亦庄之外，其余都位于安徽宿州、滁州和全椒，河北廊坊、张家口，天津蓟县，海南三亚等地，区位优势机会没有。
而在2021年上半年，鸿坤地产一宗地都没有拿。
在追求规模不得的情况下，鸿坤地产的销售回款和盈利能力却出现大幅下滑。
数据显示，今年上半年，鸿坤地产销售签约金额58.32亿元，销售回款43.18亿元，销售回款率仅为74%。而其营业收入 52.15 亿元，同比上升83.58%；但毛利率为25.55%，同比下降53.47%；净利润更是只有0.12亿元，同比下降98.1%。
面对这一局面，鸿坤地产坦诚，“随着土地供应的收紧，公司可能面临房地产企业毛利率下滑的风险，同时由于二三线城市存在较大的去库存压力，房地产市场价格具有较大的不确定性，公司部分区域业务可能面临收入继续下滑的风险”。
而销售回款和盈利能力下滑，势必将造成鸿坤地产的流动性紧张。
而上述债券展期一事证实，鸿坤地产的流动性危机近在咫尺。
事实上，鸿坤地产的债务压力惊人得大。
数据显示，截至今年上半年，鸿坤地产的有息负债约为129.72亿元，其中短期有息负债35.99亿元，包括短期借款10.2亿元，一年内到期的非流动负债25.8亿元。
而在这25.8亿元的一年内到期的非流动负债之中，有24.89亿元的一年内需要偿付的公司债，这其中又包括这笔“19鸿坤01”债券。
如此看来，这笔获得展期的债券，还真是鸿坤地产巨额短期负债的冰山一角。
要知道，鸿坤地产还有应付票据23.7亿元，这也是短期负债的一部分。
计算下来，鸿坤地产的短期债务，有59.69亿元之多。
相对应的，鸿坤地产手中的现金及现金等价物，只有27.82亿元。
鸿坤地产的债务压力究竟有多大，不言自明。如此看来，此次债券展期事件，只是其流动性危机的一个信号。该来的，或许终究会来。
