招商蛇口不久前发布了今年前三季度的财报，整体而言增收不增利，归母净利润直接腰斩，毛利率近年来持续走低。
同时，公司的各项费用支出也侵蚀了不少利润空间，这也是利润腰斩的原因之一，在此情况下，少数股东还分走了一半以上的利润。
除此之外，招商蛇口的负债压力也不小，尤其是永续债形成的利息已经是长期需要面对的债务压力了。
但即便是这样，今年以来公司依旧多次溢价拿地，甚至接手了恒大的项目，其弯道超车的野心昭然若揭，但在行业寒冬持续之下，即便身为央企，盲目扩张造成的风险依旧不小。
利润腰斩，少数股东分走大部分收益
10月30日晚间，招商蛇口发布了今年三季度报告。
据报告显示，招商蛇口今年前三季度的营业收入约为894.84亿元，同比增加9.45%；净利润为63.47亿元，同比下降27.25%；归母净利润为29.57亿元，同比减少53.44%；扣非归母净利润为23.25亿元，同比减少52.18%。
整体而言，归母净利润腰斩，但营收略有增幅，也就是说今年前三季度招商蛇口的表现为增收不增利。
对于这样的业绩，招商蛇口归咎为：受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；国家相关房租减免政策要求减免了符合条件商户相应的租金；公司转让子公司产生投资收益同比减少。
近两年，由于行业下行，房地产企业的生存之战打得异常艰难，都多多少少受到行业寒冬影响，就像招商蛇口所表示的那样，其毛利率在这样的背景下陆续走低。
往前来看，招商蛇口近三年的前三季度毛利率分别为24.32%、21.93%、18.74%，可以看出，其核心盈利能力下降走势明显。
经营面的颓势和大环境离不开关系，但招商蛇口的利润下滑却也和各项费用支出增加有关。
从财报披露的数据来看，公司的营业总成本达到826.92亿元，比去年同期的725.15亿元上升了14.03%，而和总营收894.84亿元相比，营业总成本的体量可以说近乎与总营收的体量持平，两者之间仅相差不到70亿元。
其中，营业成本的支出从去年的638.3亿元上升到727.19亿元，上涨了13.93%，除了这项对净利润空间造成挤压外，公司的“三费”也不断上涨。
数据显示，招商蛇口的销售费用为25.97亿元，比上年同期的21.04亿元增加了23.43%；管理费用为14.37亿元，同比涨幅5.2%；财务费用为18.68亿元，同比上涨25.12%。
上涨的费用支出同样的在侵蚀利润空间，而这也是造成公司利润下滑的原因之一。
除此之外，从利润的数据来看，招商蛇口的大部分利润似乎都被少数股东分走了。
数据来看，公司自2019年至今的各年前三季度少数股东损益分别为7.38亿元、12.19亿元、23.73亿元及33.89亿元，可以看出其数值在连年升高，也就是说招商蛇口少数股东分得的利润在逐年增加。
但是，今年前三季度的总利润总共才63.47亿元，少数股东分走利润之后，归母净利润的29.57亿元明显连净利润的一半都不到。
招商蛇口辛辛苦苦半年多，最后赚的钱一半多都给了少数股东，而自己连一半的钱拿不到，忙活半天都给别人打工了。
在利润被不断挤压的同时，公司的负债情况也有压力。
债务承压，仍频溢价拿地
随着行业寒冬的长期降温，很多地产企业因流动性不足而暴雷，但招商蛇口的短债方面相对较为安全。
据财报显示，招商蛇口的短期借款为16.39亿元，比年初时的36.28亿元减少了一半多；应付票据为1.21亿元，虽然有所上升但体量不大；一年内到期的非流动负债也从年初的335.7亿元上升至如今的381.73亿元，增幅为13.71%。
截止今年9月末，招商蛇口的短债规模合计为399.33亿元，和现金及现金等价物的770.09亿元来比，是完全能够被覆盖的，但是同时，公司还有531.87亿元的经营性负债，也就是应付账款，如此一来，招商蛇口的资金就难以做到全面覆盖了。
值得一提的是，其总负债已经由去年同期的5842亿元升至6512亿元。
偿债风险增加下，招商蛇口还有来自永续债的压力。
其实招商蛇口永续债的问题已经老生常谈了，无非就是其高规模的永续债不会被计入所有者权益之中，因而其短期负债才会这么轻松。
但因为永续债高规模而形成的利息，如今已经成为了招商蛇口长期的偿债压力，财报中指出，公司今年前三季度支付的永续债利息就已高达8.71亿元，近乎当前归母净利润的三分之一。
而就在公司债务承压下，招商蛇口今年以来还频频溢价拿地，比如在近期上海第三批集中供地中，其以联合体的方式以 22.6 亿元、6.30%的溢价率竞得徐汇区华泾镇。
今年5月份，其在上海集中购地土拍和杭州第二轮供地中也以溢价的方式拍下多块土地。
除了在土拍市场多次出手拿地外，不久前招商蛇口还宣布接盘恒大深圳南山饼干厂旧改项目。
在1-9月全国房企拿地TOP100排行榜中，招商蛇口以496亿元的拿地金额位居第五名，同比上升了2名；以271万平方米的拿地面积位居第六名，同比上升了9名。
在行业大多企业停止或减少拿地的背景下，招商蛇口的多次出击着实引人瞩目，但在其不断扩张之下，资金的助力同样不可或缺。
仅在刚刚过去的10月份，招商蛇口就公开发行了规模不超过50亿元（包括50亿元）的公司债券，同月还发行了额度为12.9亿元的第六期超短期融资券，这足以看出其对资金的需求。
背靠央企的招商蛇口在有融资便利的情况下自然可以放肆地弯道超车，但是，在已经有背靠国企/央企的房企暴雷后，其“免死金牌”的效力似乎也大打折扣，尤其是在行业寒冬不知要持续多久的前提下，盲目扩张所伴随的风险很大。
