去年11月，上坤地产成功登陆港交所。
紧接着在12月，上坤地产就马不停蹄地发行了一笔1.85亿美元、息票率12.75%、364天的高级无抵押固息债券。
据悉，这是上坤地产首次在境外债务资本市场亮相。虽然利息率着实不低，但能够发行境外债这件事，对于上坤地产这种中小房企来说，本身就意义重大。
转眼间，364天即将过去，这笔美元债马上要到期了。一般的房企，在面对即将到期的债务时，都会提前安排资金准备兑付。
但上坤地产不一般，债券到期了不好好兑付，而是要对部分债券展开交换要约。
说到底，就是要用新债券交换旧债券，延长年限。
第一次发行的境外债，就不好好还了，上坤地产这么做的用意是什么呢？
延长到期债券交换要约届满期限
就在12月22日，上坤地产发布公告，披露关于延长交换要约届满期限。
简单来说，就是上坤地产觉得上次给出的债券交换要约期限不够，要再给市场多点时间。
早在12月14日，上坤地产发布要约及建议发行新票据公告，称于2021年12月14日，上坤地产就美国境外的非美国籍人士持有的现有票据展开交换要约，交换要约自2021年12月14日开始，2021年12月21日交换届满期限。
同时，上坤地产还公告称，公司正在进行一项发行及出售额外新票据的独立同步发售项目，2021年12月29日，新票据于联交所上市。
这里面有几点内容，第一是对部分债券展开交换要约，第二或是用新发行债券来进行交换，第三是这个交换周期是14日至21日。
然而，就在12月22日，上坤地产再次放过，要将交换届满期限延长至12月28日伦敦时间下午四时。
这或许意味着，上坤地产此次提出的到期债券交换要约，进展不太理想：向部分债权人提出了要约，但可能人家没同意。
要知道，上坤地产既然提出了这一债券交换要约，肯定是要给予额外的交换代价的。可是即便如此，该交换要约也没有达到上坤地产所期望的结果，这就有点意外了。
至于该交换要约的最终结果如何，我们只得静待最后期限12月28日的到来。毕竟，届时第二天，也就是12月29日，正是该债券的到期之日，该还的前，上坤地产必须得还了。
上半年净利润增长全靠“调整”
我们知道，债券到期交换这种事情，在房地产行业中并不少见。
但如果债权人对此反映不积极，只能证明债券发行房企有问题。
回归到上坤地产，其最大的问题，正是经营业绩的表现不佳。
数据显示，今年上半年，上坤地产的营收为15.23亿元，同比去年减少了22.13%。其中来自物业销售的收入为14.48亿元，同比减少了4.7亿元。
营收下滑的同时，上坤地产的利润指标也出现大幅下滑。
今年上半年，上坤地产的毛利率为22.3%，较去年同期的47.03%，下降了近25个百分点；毛利润3.4亿元，相较去年同期的9.19亿元，下滑了63.03%。
与此同时，今年上半年，上坤地产的销售成本、财务成本等都出现大幅增加。受此影响，今年上半年上坤地产的营业利润仅为784.3万元，税前利润更是为亏损3804万元。。
堂堂上市房企，辛辛苦苦干了半年，还赔了几千万，这肯定是说不过去的。
于是，上坤地产在“税”上下了功夫。
中报显示，今年上半年上坤地产的所得税支出费用为-3亿元，直接为负。
对此，上坤地产的解释是，-3亿元的所得税支出费用，主要来自土地增值税，“由于三个项目的土地增值税清算税额，低于前期的预估，差额在本期间扣除”。
也就是说，上坤地产对土地增值税做了大量的提留。结果最终没那么高，那么这部分“税”也就退回来了。
正是靠着这3亿元，上坤地产今年上半年的净利润，立刻从税前的亏损3804万元变成了盈利2.62亿元，净利润较去年同期增长了19.3%。
对于这种“调整”后的业绩表现，上坤地产的债权人，更是要心存戒备了。
短债偿还压力巨大
当然了，债券交换这件事，本身还是与债务情况相关。
不过，就上半年业绩报而言，上坤地产的负债情况更是不容乐观。
数据显示，今年上半年，上坤地产的总负债由去年年底底的242亿元，增加到347.5亿元，增加了43.4%，较去年同期的212亿元更是增加了64%。
而上坤地产的总资产，只从去年年底的305亿元，增加到今年中期的422亿元，同比增加38.5%，不及总负债的增速，这使得上坤地产的资产负债率，从去年年底的79.42%上升到82.23%。
在有息负债方面，截至今年上半年，上坤地产的银行借款、其他贷款、优先票据等规模达到了123.16亿元，较去年底的87.45亿元大增41%，有息负债比率高达35.44%。
这其中，就包括了今年上半年上坤地产发行的1.85亿美元364天的高级无抵押固息债券，以及7月发行的2.1亿美元364天绿色优先债券。
而在整个上半年，上坤地产的融资活动现金流净额就达到了48.02亿元。但是，由于同一时期，上坤地产的经营和投资活动现金流净额分别为-15.71亿元、23.34亿元，这使得上坤地产上半年的现金及现金等价物只增加了8.96亿元，达42.61亿元。
而上坤地产想要用这42亿元来应付短期债务，显然有点力不从心。毕竟，其短期借款就有34.67亿元，再加上这1.85亿美元的短期美元债，以及应付票据和一年到期的非流动性负债，规模着实不小。
这或许正是上坤地产急于交换这笔债券的原因之一，可即便是交换要约最终完成，这也无法从根本上改变其短债压力巨大的处境。
