去年11月,上坤地产成功登陆港交所。

紧接着在12月,上坤地产就马不停蹄地发行了一笔1.85亿美元、息票率12.75%、364天的高级无抵押固息债券。

据悉,这是上坤地产首次在境外债务资本市场亮相。虽然利息率着实不低,但能够发行境外债这件事,对于上坤地产这种中小房企来说,本身就意义重大。

转眼间,364天即将过去,这笔美元债马上要到期了。一般的房企,在面对即将到期的债务时,都会提前安排资金准备兑付。

但上坤地产不一般,债券到期了不好好兑付,而是要对部分债券展开交换要约。

说到底,就是要用新债券交换旧债券,延长年限。

第一次发行的境外债,就不好好还了,上坤地产这么做的用意是什么呢?

延长到期债券交换要约届满期限

就在12月22日,上坤地产发布公告,披露关于延长交换要约届满期限。

简单来说,就是上坤地产觉得上次给出的债券交换要约期限不够,要再给市场多点时间。

早在12月14日,上坤地产发布要约及建议发行新票据公告,称于2021年12月14日,上坤地产就美国境外的非美国籍人士持有的现有票据展开交换要约,交换要约自2021年12月14日开始,2021年12月21日交换届满期限。

同时,上坤地产还公告称,公司正在进行一项发行及出售额外新票据的独立同步发售项目,2021年12月29日,新票据于联交所上市。

这里面有几点内容,第一是对部分债券展开交换要约,第二或是用新发行债券来进行交换,第三是这个交换周期是14日至21日。

然而,就在12月22日,上坤地产再次放过,要将交换届满期限延长至12月28日伦敦时间下午四时。

这或许意味着,上坤地产此次提出的到期债券交换要约,进展不太理想:向部分债权人提出了要约,但可能人家没同意。

要知道,上坤地产既然提出了这一债券交换要约,肯定是要给予额外的交换代价的。可是即便如此,该交换要约也没有达到上坤地产所期望的结果,这就有点意外了。

至于该交换要约的最终结果如何,我们只得静待最后期限12月28日的到来。毕竟,届时第二天,也就是12月29日,正是该债券的到期之日,该还的前,上坤地产必须得还了。

上半年净利润增长全靠“调整”

我们知道,债券到期交换这种事情,在房地产行业中并不少见。

但如果债权人对此反映不积极,只能证明债券发行房企有问题。

回归到上坤地产,其最大的问题,正是经营业绩的表现不佳。

数据显示,今年上半年,上坤地产的营收为15.23亿元,同比去年减少了22.13%。其中来自物业销售的收入为14.48亿元,同比减少了4.7亿元。

营收下滑的同时,上坤地产的利润指标也出现大幅下滑。

今年上半年,上坤地产的毛利率为22.3%,较去年同期的47.03%,下降了近25个百分点;毛利润3.4亿元,相较去年同期的9.19亿元,下滑了63.03%。

与此同时,今年上半年,上坤地产的销售成本、财务成本等都出现大幅增加。受此影响,今年上半年上坤地产的营业利润仅为784.3万元,税前利润更是为亏损3804万元。。

堂堂上市房企,辛辛苦苦干了半年,还赔了几千万,这肯定是说不过去的。

于是,上坤地产在“税”上下了功夫。

中报显示,今年上半年上坤地产的所得税支出费用为-3亿元,直接为负。

对此,上坤地产的解释是,-3亿元的所得税支出费用,主要来自土地增值税,“由于三个项目的土地增值税清算税额,低于前期的预估,差额在本期间扣除”。

也就是说,上坤地产对土地增值税做了大量的提留。结果最终没那么高,那么这部分“税”也就退回来了。

正是靠着这3亿元,上坤地产今年上半年的净利润,立刻从税前的亏损3804万元变成了盈利2.62亿元,净利润较去年同期增长了19.3%。

对于这种“调整”后的业绩表现,上坤地产的债权人,更是要心存戒备了。

短债偿还压力巨大

当然了,债券交换这件事,本身还是与债务情况相关。

不过,就上半年业绩报而言,上坤地产的负债情况更是不容乐观。

数据显示,今年上半年,上坤地产的总负债由去年年底底的242亿元,增加到347.5亿元,增加了43.4%,较去年同期的212亿元更是增加了64%。

而上坤地产的总资产,只从去年年底的305亿元,增加到今年中期的422亿元,同比增加38.5%,不及总负债的增速,这使得上坤地产的资产负债率,从去年年底的79.42%上升到82.23%。

在有息负债方面,截至今年上半年,上坤地产的银行借款、其他贷款、优先票据等规模达到了123.16亿元,较去年底的87.45亿元大增41%,有息负债比率高达35.44%。

这其中,就包括了今年上半年上坤地产发行的1.85亿美元364天的高级无抵押固息债券,以及7月发行的2.1亿美元364天绿色优先债券。

而在整个上半年,上坤地产的融资活动现金流净额就达到了48.02亿元。但是,由于同一时期,上坤地产的经营和投资活动现金流净额分别为-15.71亿元、23.34亿元,这使得上坤地产上半年的现金及现金等价物只增加了8.96亿元,达42.61亿元。

而上坤地产想要用这42亿元来应付短期债务,显然有点力不从心。毕竟,其短期借款就有34.67亿元,再加上这1.85亿美元的短期美元债,以及应付票据和一年到期的非流动性负债,规模着实不小。

这或许正是上坤地产急于交换这笔债券的原因之一,可即便是交换要约最终完成,这也无法从根本上改变其短债压力巨大的处境。

原文作者:梁华梁
编辑:华梁