3月28号，中国金茂发布了其2022年的全年业绩报告。
在行业下行，千亿房企减少一半的背景下，中国金茂交了一份营利双降的答卷。
在房企普遍业绩下滑的态势来看，这并不意外，但也有些意外，因为中国金茂身为央企，却只得了个营收双降，要知道，有不少民企尚且增收。
没保住规模，也没保住利润，甚至公司的归母净利润也不到净利润的一半，大部分的净利润被少数股东分走。
同时，中国金茂的偿债能力也存在风险，一年内应还的债务根本覆盖不住，还有大量资金缺口。
有趣的是，这种情况下，公司的三道红线依旧保持绿档，这其中ABS和永续债功不可没。
只是不知道，这样的财务“魔术”，能用多久？
业绩双降，核心盈利能力持续走低
2022年，对于中国金茂来说，乃至整个行业来说，都是一个转折点。
据报告显示，公司2022年签约销售额为1550亿元，比2021年同期的2356亿元下滑了34.21%。
销售额的下滑，必然会影响到业绩表现。
去年全年，中国金茂总收入约829.91亿元，同比减少8%；毛利131.45亿元，同比减少22%；公司所有者应占净利润约19.84亿元，同比减少58%；公司所有者应占权益约474.45亿元，同比减少5%。
整体来看，中国金茂处于营利双降的局面，且归母净利润面临腰斩。
对于业绩下滑，中国金茂表示主要由于去年本集团及本集团部分联营、合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。
业绩公告发出后的第二天，中国金茂二级市场迎来波动，当天股价跌幅2.52%，报收1.55港元/股。
实际上，业绩下滑是如今整个房地产行业普遍出现的现象，毕竟在整个2022年，TOP100的房企累计业绩规模同比降低41.6%。
这样的情况下，包括不少民企碧桂园、新城控股等在内，和有央企、国企背景的华侨城 A、大悦城、首开股份在内都在业绩下滑的列表中。
只不过特殊点在于，相比其他房企很多为了账面上好看点努力保住了收入，最后好歹有个增收不增利的结果，而身为央企的中国金茂，直接是营利双降。
如果以中国金茂的核心盈利能力来看，其毛利率下滑恐怕要追溯到更久前。
仅以目前能看到的数据显示，2014年至2022年，中国金茂的各年毛利率分别为39.12%、38.67%、37.37%、32.31%、37.53%、29.44%、20.17%、18.61%、15.84%，可以看出除了2018年时的毛利率略有回升外，其他几年中国金茂的毛利率都处于稳步下滑阶段。
可见中国金茂的盈利能力疲软早有趋势。
少数股东权益剧增，分走大部分利润
事实上，很多企业的财报中，利润的下滑总有成本费用支出的影子，不过在去年大环境下行的影响下，很多房企都开始降本增效，从数据来看，中国金茂同样也是。
2022年，中国金茂的销售成本为698.5亿元，相比2021年末的733.0亿元下滑了4.71%。
但即便如此，其成本费用的规模在近几年依旧名列前茅。
数据显示，比起2021年之前在500亿元以下的销售成本来说，公司2021年的销售成本支出属于创了新高，而2022年的相关支出仅在2021年之下。
不低的成本支出，对于利润空间的挤压可想而知。
值得一提的是，在降本增效的实施下，其销售和营销开支并没有降低，反而上升了10.05%，达到26.17亿元。
相比利润的下滑，归母净利润的低占比更加引人注意。
在52.21亿元的净利润中，归母净利润却仅有19.84亿元，连一半都不到，有32.37亿元都被归于了少数股东，这就很有意思了。
而造成这种情况的原因，是中国金茂连年攀升的少数股东权益占比。
2016年末到2022年末，中国金茂的少数股东权益分别为241.2亿、335.9亿、424.7亿、464.9亿、550.7亿、568.32亿及652.41亿，6年内翻了两倍多。
同期，中国金茂归母股东权益分别为289.9亿、328.5亿、358.0亿、393.7亿、467.6亿、499.61亿及474.45亿元。
很明显，自2017年开始，中国金茂少数股东权益就已超过归母股东权益。
而在2022年，攀升的少数股东权益，分走了大部分的利润，这也导致归母净利润的大幅下滑。
可以说中国金茂忙忙碌碌一年，最后的利润大头却给了别人。
负债承压，ABS和永续债能解几时忧？
业绩下滑，销售额下滑，是如今整个行业都要面临的困境，而这一系列的问题也会导致公司的现金流紧张。
现金流的重要性不言而喻，毕竟很多暴雷房企都是由于现金流不足导致的。
而对于中国金茂来说，其现金流似乎不容乐观。
数据显示，公司的经营活动现金流量净额从2021年的44.38亿元下滑至17.80亿元，下降幅度达59.89%，近乎腰斩。
经营活动产生的现金流收入下滑，负债却在增长。
2022年，公司的负债总额为3092.09亿元，比2021年同期上升40亿元，其中流动负债有1884.59亿元，非流动负债有1207.50亿。
值得注意的是，虽然中国金茂仍保持三道红线绿档，但其偿债风险尚存。
以一年内应还的债务来看，公司有短期借款265.47亿元，一年内到期的应付贸易账款及票据为255.17亿元，合计一年内应还的债务为520.64亿元。
而同期的现金及现金等价物为370.89亿元，根本无法覆盖，且存在近149.75亿元的资金缺口。
这表示中国金茂的现金流较为紧张。
在一年内债务无法覆盖的情况下，中国金茂却能保持绿档，这就不得不提其热衷的ABS和永续债了。
本来身为央企，中国金茂在融资上是有便利的，但其还是为了ABS把自己不少主要的商务租赁类自持物业进行了抵押。
而ABS相比其他融资来说，债务期限更长，在不增加短期债务的基础上优化了公司结构，还能隐匿部分债务，这也是中国金茂仍保持绿档的一大原因。
而永续债，也是一个可以拉长债务期限的融资，不少房企都对其热衷。
在2020年末，中国金茂的永续债高达239.28亿元，不过近几年公司多次进行了赎回，而赎回的原因，或许也是基于永续债会产生支付利息且每年利率保持浮动状态。
但即便赎回了不少，中国金茂的永续债仍高达约140亿元，每年也会产生几个亿的利息，这是一笔不小的支出。
通过这两种融资方式，保证了中国金茂处于绿档的“三道红线”，但其一年内的偿债风险仍存，所以中国金茂的压力并不小。
