在房地产行业信心脆弱的当下，保持低调是各家房企最大的心愿。
然而就在近日，有消息称，合景泰富董事局主席孔健岷被相关部门召回广州约谈协助调查，且被有关部门限制出境。
对此，合景泰富方面称，上述均为严重不实消息，并将保留追究法律责任的权利。
在地产圈，孔健岷一直保持神秘、行事低调，如今却“被迫”以这种新闻出圈。
不过，正所谓“无风不起浪”，尽管围绕着孔健岷的这些传闻被辟谣了，但就合景泰富当下的情况而言，尤其是债务问题，难言乐观。
究其原因，还是由于近些年合景泰富加快了扩张脚步。数据显示，2017年至2020年，合景泰富销售金额的复合增长率达到了39.7%。与此同时，其债务规模也大幅攀升。
而今年以来，随着宏观调控的加码、融资渠道的收紧以及市场的整体疲软，合景泰富也承受着巨大的压力。
如今，大规模短期债务的兑付窗口降至，合景泰富如何应对？
评级遭下调，偿债压力巨大
就在12月3日，惠誉发布评级报告称，将合景泰富的长期外币发行人违约评级自‘BB-'下调至‘B+'，展望负面。惠誉同时将高级无抵押评级自‘BB-'下调至‘B+'，回收率评级为‘RR4'。
而在十天之前，另一家评级机构标普，也宣布将合景泰富集团的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人信用评级为“B+”，高级无抵押票据的长期发行评级为“B”。
评级连遭下调，直接原因还是跟合景泰富的债务有关。
在美元债方面，合景泰富目前存续有11笔美元债，融资余额40.53亿美元、约合261亿元人民币。
这其中，有2.5亿美元、约和16亿元人民币将于明年1月底前到期。
而在境内债券方面，合景泰富目前存续有11笔之多，其中有2笔私募债、9笔属于公募债。
这其中，就有一笔额度25亿元的公募债将于不久之后的12月17日到期，明年则有14亿元公募债到期，其中3月份到期6亿元。
如此计算下来，今年剩余这20余天加上明年全年，合景泰富美元债和境内债需偿还总额，有113亿元之多。
这还只是合景泰富明面上的债务，惠誉就指出，合景泰富还为合资企业和其他实体发行的私募债券提供担保，其中包括2021年12月到期的3亿美元和2022年4月到期的2.2亿美元。
同时，合景泰富的应收账款融资、信托融资以及租赁融资中，还有诸多未在年报中体现的负债，也就是表外负债。
正如标普所说，合景泰富此前未披露的债务或担保削弱了其流动性缓冲。而其所面临的真实偿债规模，或远高于113亿元。
销售进度不佳，还要大手笔拿地
偿还债务，最基本的保障，还是销售回款。
然而标普认为，在未来12个月内，合景泰富的销售状况以及现金生成能力，将陷入疲软。
就合景泰富今年的销售表现来看，标普的判断真是一语中的。
据克而瑞公布的数据，今年1-11月，合景泰富的全口径销售金额937亿元，同比增幅仅有3%。
而在今年年初，合景泰富公布的全年销售目标为1240亿元。也就是说，在过去的11个月期间，合景泰富只完成全年目标的75%。要想在最后一个月实现全年达标，简直是不可能完成的任务。
事实上，自下半年以来，合景泰富美元新增的全口径销售额全面失速。
7月，合景泰富的全口径销售金额为82亿元，较去年同期减少11.9%。
8月，其全口径销售金额为72亿元，同比减少25.2%。
即便是在传统的销售旺季“金九银十”，合景泰富的销售情况却更为糟糕。其中9月其全口径销售金额为52.6亿元，同比去年几乎腰斩；而10月为94亿元，相比减少25.3%。
而在11月，合景泰富的全口径销售金额为76亿元，同比下滑52%。
值得注意的是，在销售不畅的背景下，合景泰富的土储情况也不容乐观。数据显示，其土储估计仅为2.1年，而同业为2.7年。要知道，土储紧张会令合景泰富的销售更容易受到市场情绪减弱的影响。而为了冲销售，合景泰富也必然需要释放更多可售资源。
就在11月30日，合景泰富公告称，获得通过黄埔南岗社区（南片）旧村改造项目资格审查。
据悉，该项目改造范围总用地面积为180.8万平方米，规划建设用地约141.68公顷，项目拆迁安置总投资额高达147亿元。
如无意外，这个147亿元的旧改项目，大概率将归属于合景泰富。
这对于合景泰富来说，确实是不错的土储补充。但是，147亿元的投入，对于当下的合景泰富来说，显然是一笔不菲的支出。
在销售进度不畅、融资环境不佳的背景之下，合景泰富面对短期债务的大规模到期，本就压力巨大。此时，合景泰富还要大手笔拿地，有些铤而走险的意味。
合景泰富的现金流，究竟能否同时应对债务偿还和土储补充，氢财经对此将持续关注。
