图/摘自首创置业官网
首创置业于不久前发布了退市前的最后一份半年报。
数据显示，截至6月30日，首创置业营业收入仅同比增加19%，营业利润、净利润均实现同比下滑，除此之外，还有多项指标也出现了下滑。
在首创置业此前宣布退市时曾表示“基本失去上市平台股权融资的优势”，而从此份财报可以看出这家老牌房企退市背后的无奈。可即便退出了资本市场，首创置业仍有诸多难题需要解决。在面对诸多难题的情况下，这家老牌京派房企该何去何从？
净利润下滑
据首创置业半年报显示，上半年首创置业实现营业收入110.13亿元，同比增加19.46%；毛利润22.58亿元，同比下滑3.37%；归属于上市公司股东的净利润2.26亿元，同比下滑73.38%。
对于下滑的原因首创置业在此前的半年度预告中曾表示，系北京和成渝等地的若干低毛利项目于报告期内结转，受房地产行业调控政策影响，结转项目产品售价未及预期，毛利同比下降等因素影响。即便如此，受疫情等相关因素的影响去年同期基数较低，在较低基数的情况下，首创置业此份成绩单仍远远低于市场预期。
事实上，首创置业净利润在近年来始终保持逐年下滑的趋势，虽然得益于2019年“快周转”策略，使得其当年多项指标实现了增长，但还是未能“挽救”首创置业走“下坡路”的脚步，上半年首创置业净利率3.8341%，远远低于2020年的行业平均净利率11.5%，不仅如此，其2020年全年净利率就已低于行业平均水平，为5.99%。
而上半年，首创置业签约面积32万平方米；签约金额96.8亿元。截至2021年6月30日，首创置业累计实现签约面积174.3万平方米；累计签约金额402.7亿元，同比增长19.5%；签约均为2.3万元/平方米。截至6月底，尚有认购未换签金额26.3亿元正在办理换签手续。
实际上，近年来首创置业签约金额增速不断放缓，2017年至2020年其签约金额分别为558.5亿元、706.4亿元、808.1亿元、708.6亿元，增速依次为22.7%、27.6%、14.4%、-14.04%。并且，其毛利润、平均资产收益率及年化资产收益率均呈波动下滑的趋势。
据了解，北京地区签约金额一直以来都占首创置业全部签约金额的大头，而今年上半年在北京、华东、天津、成渝及其他销售分部中，仅其他销售分部为亏损的状态，但除了北京及华东分部同比增长以外，其余的分部均同比下滑。
也就是说，在坚持全国化布局多年以来，首创置业净利润的增长仍主要依靠北京及华东地区，而此地区市场空间有限，或许这也是影响首创置业盈利的主要因素之一。
负债高企 脚踩两道红线
另外，此前首创置业曾宣布将旗下奥特莱斯板块转让给首创集团时，首创置业总裁钟北辰曾表示“此项出售可有效盘活资产，把回笼资金用于降低杠杆。”
可即便如此，今年上半年首创置业仍踩中两道红线，据中国地产报报道，今年上半年首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%，净资产负债率为164%，按照监管标准来看，首创置业三道红线仍中两道。
而今年上半年首创置业负债高达1730.97亿元，与年初相比增加了98.77亿元，上半年其资产负债率高达81.11%，创首创置业近5年来的“历史新高”，并高于2020年行业平均资产负债率79.1%。而据首创置业财报显示，报告期内首创置业仍有永续债59.13亿元，倘若加上这笔永续债，首创置业的资产负债率或将更高。
自2017年首创置业总负债到达千亿后，其资产负债率及负债金额就一直居高不下，据中国网此前报道称，首创置业负债的快速攀升与当年急速扩张不无关系。据了解，2017年至2018年首创置业大幅拿地，当年土地投资额分别为367.6亿元及409亿元，较2016年的181亿元成倍增长，虽然2019年、2020年土地投资额有所减少，但对比千亿负债来看只是“杯水车薪”。
面对高企的负债，近年来首创置业可谓想尽“千方百计”去缓解负债压力。不仅多次发债还债，还“变卖”旗下资产。据了解，自2018年年中开始，首创置业就多次转让旗下公司股权，彼时，面对相关媒体的询问，钟北辰曾表示“一家房地产公司，主要工作是买土地，建设好后，卖个合适的买家”，即便如此，彼时业内还是认为首创置业出售资产是为了缓解负债压力。
中诚信国际认为，近年来因存量项目去化较慢，公司规模的扩张主要依赖债务的增长，债务规模增速较快，财务杠杆持续保持高位，若考虑永续债的影响，公司财务杠杆将进一步上升。
尽管首创置业已决定退市，“甘心”做首创集团旗下一个非上市子公司，但上述存在的诸多问题仍是退市后的首创置业亟需解决的问题，在当前政策紧缩的情况下，退市后的首创置业何去何从，氢财经将持续关注。
