近日，中梁控股发布2020年业绩报告。
财报显示，2020年中梁控股实现销售额1688亿元，增速为10.7%，成绩可圈可点。
不过，在发布会上，中梁控股将2021年的销售目标定为1800亿元，业绩增速放缓至6.64%。
作为前些年国内发展势头最猛的地产企业之一，中梁控股曾将2021年的销售目标定为3000亿元，如今中梁控股踩刹车“降速求稳”的背后，是多项财务数据下滑、融资成本颇高以及“明股实债”的嫌疑。
多项财务数据持续下滑
财报显示，2020年中梁控股实现销售额1688亿元，增速为10.7%；完成合约销售面积约1350.6万平方米；营业收入659.41亿元，同比增加16.42%；毛利约138.53亿元，同比增加5.09%。
作为国内地产企业中得后起之秀，中梁控股前些年的发展速度可以称之为气势如虹。
2013年中梁控股的合约销售额才突破百亿，2016年的销售额也仅190亿元。但在2017年，中梁控股销售额猛增到649亿元，2018年更是跨过千亿门槛到1015亿元。
但随后，中梁控股的销售增速明显下滑，2019年销售额增50%达1525亿元，2020年增速仅为10.7%。
其他数据方面，2020年中梁控股实现归母净利润37.4亿元，同比下滑2.35%。值得注意的是，这是中梁控股近五年来出现的归母净利润首次负增长。
与此同时，中梁控股经营获现能力持续恶化。数据显示，2016年至今，中梁控股仅有2018年经营性现金流净额为净流入，其他年份均为净流出状态。其中，2019年和2020年上半年分别净流出203.29亿和78.55亿元。
此外，2020年中梁控股多项利润指标继续下滑。财报显示，2020年度中梁控股的毛利为138.5亿元，毛利率为21%，较上年下降2.3%；实现归母核心净利率5.7%，同比下降了1.2%。
数据显示，2017-2019年，中梁控股毛利率分别为20.39%、22.87%、23.27%，毛利率水平一直处于行业低位。
多年来激进拿地
2016年，中梁控股看中了棚改货币化带来的机会，主动下沉布局三四线城市，也正是这一个战略选择，让中梁控股的企业规模实现了高速扩张。
高速扩张给了中梁控股极大的信心，在拿地方面中梁控股也是大手笔不断。
数据显示，2016—2019年，中梁控股分别拿地达到63块、119块、221块和139地块，这一拿地速度在行业内也居于前列。
2020年，中梁控股以711.99亿元的拿地金额，新增117块土地，相当于其当年销售额的42.18%。而以拿地“快准狠”闻名行业的融创中国，2020年拿地金额也仅有695亿元。
值得注意的是，随着2018年下半年棚改政策收紧，中梁控股开始加大对二线城市的布局。截止2020年底，中梁控股在二线、三线、四线城市的土地储备占比分别为27.5%、52.4%和20.1%。相较于2019年底，公司二线、三线、四线城市的土地储备的占比，分别变动了5.2、-7.7和2.5个百分比，二线城市占比大幅上升。
而进入2021年，中梁控股拿地依旧毫不手软。
据资料显示，3月8日，中梁控股以5.39亿元竞得河南省漯河市一宗地块，溢价率达24%、折合楼面价约2867元/平，成为当地“新地王”。
十天后，中梁控股联合德信以封顶价9.06亿摘得温州两宗商住地，溢价率分别为29.83%和29.73%。
融资成本高
中梁控股在规模快速扩张的同时，负债水平也一直处于高位。
财报显示，2020年中梁控股流动负债总额为2096.36亿元，同比上涨13.92%，在其流动负债总额中，合约负债为1209.09亿元，占比57.68%，较2019年的1158.73亿元的合约负债增长4.35%。
高额的合约负债对房企的利润和现金可能会带来不确定性。
快速扩张的债务规模和夸张的杠杆率，致使中梁控股的平均融资利率在行业内排名居高不下。数据显示，2018至2020年上半年其平均融资利率分别达到9.9%，9.4%，8.9%。
据统计，2020年中梁控股共计发行5笔美元债券，合计8亿美元，平均利率约为9.075%。
整个2020年，中梁控股的加权平均融资成本为8.5%，虽然相较于2019年9.4%的融资成本有所下降，但在目前地产行业中，8.5%的融资成本仍属于较高水平。
“三道红线”优化之谜
财报显示，截至2020年12月31日，中梁控股净负债率低于100%；非受限现金短债比大于1；剔除预收款项后的资产负债率约80%。
按“三道红线”要求，除剔除预收款项后的资产负债率仍高于国家要求的70%外，中梁控股其余两项数据已经达标。
但迅猛消失的负债仍然是中梁控股最大的未解之谜。
受大量拿地影响，中梁控股的负债总额不断攀升。数据显示，2016年至2019年，中梁控股的负债总额分别为456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元、2036.48亿元，资产负债率分别为98.59%、97.63%、95.98 %、90.70%。
但在2020年12月底，中梁控股的资产负债率降至79.9%。
而中梁控股的净负债率更是断崖式下滑。数据显示，2015年、2016年中梁的净负债利率分别为1335%、1790%，而在2017年、2018年、2019年陡然降至339%、58%、
2019年，中梁控股净负债比率为65.57%。截至2020年12月底，中梁控股净负债比率为65.8%，同比仅微增0.2个百分点。
对于净负债率下降迅猛的原因，或许存在“明股实债”操作。
而资料显示，近几年中梁控股少数股东权益占比一直保持高位。数据显示，2016-2019年，中梁少数股东权益占比分别为140.8%、90%、61.8%、58.2%。此外，中梁控股其他应收款在总资产中的占比也较高。财报显示，2020年中梁控股其他应收款为551.65亿元，在总资产中的占比达20.37%。
少数股东权益/股东总权益、其他应收款/总资产两个指标较高都预示着房企可能存在较大体量的合作开发，容易产生“明股实债”问题。
