近日，千亿房企正荣地产公布了2021年上半年业绩报。
中报显示，今年上半年正荣地产实现合约销售金额822.99亿元，同比增长47.0%，完成全年销售目标1500亿元的54.9%。
对于如此的销售业绩，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝很满意，高调宣称“实现1500亿元没问题”。
近年来，正荣地产规模增长迅速，从百亿到千亿的跨越只用了5年时间。
2018年，正荣地产正式跻身房企千亿阵营。到了2020年，正荣地产完成了1419.01亿元的销售额，并将2021年得销售目标，低调地定为1500亿元。
不过，虽然贵为千亿房企，但由于正荣地产存在的联营、合营项目太多，使得其权益销售额不高。
此外，正荣地产债务增加、“明股实债”嫌疑也愈发受到市场的关注。
完成销售目标不难，但权益销售比不高
数据显示，2017年-2020年，正荣地产的销售额同比分别增长79%、54%、21%、9%。
对于2021年的销售目标，正荣地产定为1500亿元，增速只有5.7%。
在房地产行业调控政策日趋收紧的情况下，正荣地产这般行事，绝对称得上“稳健”。
中报显示，今年上半年正荣地产实现合约销售金额822.99亿元，同比增长47.0%，完成全年销售目标1500亿元的54.9%。
如此看来，正荣地产完成今年的销售目标应该问题不大。
不过，今年上半年822多亿元的销售额，并不是正荣地产的真实水平。据克而瑞披露的2021年1-6月房企销售榜显示，正荣地产的权益销售额为463.5亿元，位列34名。
按此计算，今年上半年正荣地产的权益销售比仅为56.32%，处于行业低位。
由于正荣地产存在很多联营、合营项目，或影响到其利润水平。
中报显示，今年上半年正荣地产毛利率仅为19.06%，同比减少了1.26个百分点，毛利率在同行中属于偏低水；净利率为9.39%，同比上涨仅0.6个百分点。
值得注意的是，从去年到今年开始，正荣地产愈发看重整体的权益销售规模，计划2021年的整体权益销售额达60%左右。
不过，从目前的情况来看，当前正荣地产的权益销售比距离60%的目标还有一定的距离。
实际上，今年正荣地产新增的24个项目里，有21个都有合作方，下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。
如此看来，正荣地产60%的权益销售比今年或难以实现。
债务规模不断扩大，频繁发债“以新换旧”
为了维持规模增长，近年来正荣地产在拿地方面颇为积极。
今年上半年，正荣地产收购24总地块，总预计建筑面积为356万平方米，权益占比为46%。
截至2021年6月30日，正荣地产拥有总土地储备建筑面积2930万平方米，总货值5100亿元。
拿地动作频频，使得正荣地产的债务规模逐渐扩大。
中报显示，截至2021年6月30日，正荣地产总负债为2033.05亿元，相比2020年的1837.8亿元增加10.62%。
为了“借新还旧”，今年以来正荣地产一直通过发债偿还现有债务。
数据显示，截至目前，正荣地产境外债券存续15只，存续规模38.5亿美元及13亿人民币，其中一年内到期境外债8.7亿美元及13亿人民币。
而近日2021年以来，正荣地产共发行5笔美元债和1笔人民币债，融资金额接近80亿人民币。
发债的目的，就是为了置换旧债。
据悉，今年以来，正荣地产多次发布公告，赎回公司发行的优先票据，典型的“以新换旧”。
除了频频发债之外，正荣地产还通过信托融资为其项目进行“输血”。
有媒体披露成，自去年以来，正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资，仅大业信托发行的汇金22号（漳州正荣府）项目就募集资金4亿元。
而根据统计，正荣地产通过信托渠道融资金额已经超过10亿元。
这些都推高了正荣地产的负债水平。
“三道红线”表现尚可，或因“明股实债”
不过，即使负债水平继续上升，正荣地产的“三道红线”情况却表现尚可。
中报显示，今年上半年正荣地产净债务与权益比率为57.2%；剔除预收款后的资产负债率为72.4%；现金对短期借贷比率为2.2倍，只有一项踩线，位列“黄档”之中。
但是，正荣地产“三道红线”表现尚可，背后或许存在“明股实债”的情况。
中报显示，截至2021年6月末，正荣地产的净资产470.55亿元，其中归属于母公司股东权益202.44亿元，虽比上年度末增加3.41%，但只占净资产的43.02%。
而数据显示，近一年时间内，正荣地产的少数股东权益持续走高，从2020年6月30日的150.09亿元，上涨至如今的253.79亿元，占总权益的53.93%，已超过归属于母公司股东权益。
而在今年上半年15亿元的净利润当中，正荣地产的归母净利润11.66亿元，占比达77.73%；而少数股东损益只有3.38亿元，占比只有22.53%。
也就是说，只掌握四成多净资产的母公司股东，拿走了正荣地产上半年近八成的净利润；而掌握超五成净资产的少数股东，却只拿到了公司两成多的净利润。
少股股东权益在净利润中的占比严重不区配，或许能够证实正荣地产以股权投资的名义进行债权投资，以“明股实债”的方式优化财务报表。
也就是说，正荣地产“三道红线”表现尚可，或许通过“明股实债”，隐匿了真实负债水平。
