房地产行业调控政策不断收紧，房企的日子都不好过。
而相较于头部房企的那份波澜壮阔，小规模房企的业绩报告更体现了其极尽所能的“调整”能力。
日前，去年11月刚刚上市的房企上坤地产，交上了一份尴尬的上半年业绩报。
中报显示，今年上半年，上坤地产的营收为15.226亿元，同比减少22.13%；毛利润3.4亿元，相较于去年同期断崖式下滑了63.03%。同时，其销售成本达到了11.83亿元，较去年同期上涨了14.18%，。
营收、毛利润大幅下降、成本有多增加，一般情况下，公司的净利润肯定是要下降的。
然而，上坤地产今年上半年的净利润还增加了。
这里面满是“财技”。
营收、毛利润大降
中报显示，2021年上半年，上坤地产的营收为15.226亿元，相较于去年同期的19.55亿元，同比减少22.13%。其中来自物业销售的收入为14.48亿元，同比减少了4.7亿元。
此外，上坤地产其他收入为0.33亿元，有0.27亿元是来自于出售附属公司的收益。其中就包括6月份，上坤地产以3.19亿元转让旗下附属公司合肥坤聪置业，而该笔交易为上坤地产带来1508万元的收入。
营收减少的同时，上坤地产的毛利润下滑更加剧烈。
中报显示，今年上半年，上坤地产的毛利率为22.3%，较去年同期的47.03%下降了近25个百分点；最终录得毛利润3.4亿元，相较去年同期的9.19亿元巨幅下滑了63.03%。
与此同时，上坤地产的销售成本有所上升。其中，销售费用同比增加24.72%至1.193亿元，管理费用同比增27.75%至1.55亿元。
财务成本方面，总计达8.27亿元，其中计息银行及其他借款利息达6.71亿元，相较去年去同期的3.5亿元剧增90.6%。不过，由于上坤地产采取了利息资本化的调节手段，资本化利息6.97亿元，因此这部分费用未在当期业绩中完全体现。
总体来看，今年上半年上坤地产的销售成本从去年同期的10.36亿元上涨至11.83亿元，涨幅达14.18%。
营收、毛利润大幅下滑、成本还有所增加，两因素叠加，使得上坤地产今年上半年的营业利润仅为784.3万元。
秀“财技”，净利润转正
这还不算完，今年上半年，上坤地产的合营联营公司累计亏损高达4587万元。
如此一来，今年上半年，上坤地产的税前利润最终为亏损3804万元。
税前利润亏损3804万元，这对于上市还不满一年时间的上坤地产来说，是不能接受的。
于是乎，上坤地产秀起了“财技”。
中报显示，今年上半年上坤地产的所得税支出费用为-3亿元，直接为负。上坤地产祭这是在税收调节上下了功夫。
按照上坤地产在中报中的解释，-3亿元的所得税支出费用，主要来自土地增值税，“由于三个项目的土地增值税清算税额，低于前期的预估，差额在本期间扣除”。
也就是说，上坤地产原来预估土地增值税会很高，因此做了大量的提留。但是，现在用不了那么多了，所以这部分差值在此做一下扣减。
通过这一步“财技”，上坤地产今年上半年的净利润，立刻从税前的亏损3804万元变成了盈利2.62亿元，净利润较去年同期还增长了19.3%。
虽然这部分净利润并无真实现金流入，但是，它的确使得上坤地产的净利润变得好看了许多。
多项财务数据存隐患
除了净利润靠“财技”转正之外，上坤地产的多项财务数据存在隐患。
首先，在债务方面，今年上半年，上坤地产的总负债由去年底的242亿元，增加到347.5亿元，增加了43.4%。
其中有息负债高达123.16亿元，较去年底的87.45亿大增41%。
受此影响，今年上半年上坤地产的“三道红线”指标均出现下滑，净负债率从去年的54.3%上升到66.7%，剔除预收款后的资产负债率上升到75.4%，现金短债比也下降到1.23。
在债务结构方面，上坤地产对高利息率的优先票据越来越依赖。今年上半年，上坤地产再次发行利息率高达12.25%的优先票据，使得其整体规模上升到12.4亿元。
此外，上坤地产的计息银行及其他借款总额从去年底的64亿元，也大幅增至88.5亿元。
正因为此，今年上半年，上坤地产的利息费用大幅增长。虽然上坤地产在报告期内对其进行了利息资本化处理，但这部分费用只是延期支付，并不会消失。
也就是说，上坤地产后续支付利息费用或越来越高。
其次，今年上半年，上坤地产的少数股东权益继续增长。
中报显示，今年上半年，上坤地产的净资产从去年底的62.8亿元增加到今年中期的75.11亿元，同比仅增加19.6%。而这其中归属母公司的净资产仅由22.29亿元增加至22.97亿元，几乎没有增长。但少数股东占有的净资产则从40.03亿元增加到52.13亿元，同比大增30.3%。
少数股东权益大幅增长，意味着上坤地产存在有大量的合营联营项目，这有助于上坤地产降低负债水平。
不过，考虑到今年上半年上坤地产的有息负债增幅高达41%，因此少数股东权益降负债率的效果完全被掩盖了。
此外，上文提到，今年上半年上坤地产的合营联营项目录得亏损。
也就是说，少数股东权益的增加是把“双刃剑”，上坤地产不得不提高警惕。
