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房地产行业进入下行周期,央企国企却加速了逆势扩张。

近日结束的上海第三轮集中供地,毫无意外,央企国企仍是土拍主角。

其中,华发股份以80亿元的拿地投入,位列拿地金额榜单第三名。

三轮土拍之后,华发股份在上海一地,已经豪掷250亿元。

当然,作为国企一员,华发股份的“弯道超车”颇有底气。今年上半年,其业绩表现亮眼,销售规模也上升17位。

而在“三道红线”方面,华发股份继续位居绿档房企之列。

不过,华发股份的绿档达标,很大程度上得益于少数股东权益的大幅增长。

而在合作开放中,华发股份的“明股实债”嫌疑,颇为明显。

 

250亿上海拿地,意图“弯道超车”

近日,上海第三轮集中供地落下帷幕。

在拿地金额排行榜上,华发股份豪掷80亿元,位列第三位。

在土拍首日,华发股份将静安区中兴社区的地块收入囊中,总地价达到了80.37亿元。

作为国企代表,历来低调的华发股份,在市场环境下行的当下,却不断在上海这座城市加码,“弯道超车”的意味非常明显。

资料显示,在2022年上海首轮集中土拍中,华发股份与建发国际联手,先后拿下了闵行区七宝镇地块及浦锦街道地块,成交金额分别为29.86亿元、26.58亿元,溢价率为9.39%、8.99%。

而两个多月前的上海第二轮集中供地中,华发股份再次发力,共计拿下了四宗地块,总价合计115亿元,拿地势头可见一斑。

加上本轮土拍,华发股份2022年在上海已经获取了7宗地块,所涉及的土地金超250亿元。

事实上,今年上半年,华发股份在上海、杭州、珠海等城市,均有斩获优质地块。

而据中指院数据显示,今年1-7月,华发股份以171亿元的权益拿地金额位列拿地榜单第11位。在如今行业环境及趋势下,可见华发股份逆势增长的决心。

当然,华发股份之所以敢于逆势拿地,同样有着雄厚的资本。

根据最新半年报,2020年上半年,华发股份实现营业收入250.05亿元,同比增长20.37%,实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元,同比增长9.44%。

也就是说,华发股份在上半年实现了营利双增,放眼业内,实属不易。

另外,在销售方面,华发股份的表现仍然良好。2022上半年,其实现销售额493.91亿元,销售额排名由上年同期的第31名大幅提升至第17名,较去年同期上升17位,真正意义上实现了“弯道超车”。

不过,值得一提的是,根据最新半年报,2022上半年,华发股份货币资金为521.89亿元,同比下滑11.77%,为五年内首次呈现同比下滑的趋势。

这还是与华发股份的“弯道超车”有极大的关系,尤其表现在拿地方面。

今年上半年,华发股份频频拿地补充土储,使得其货币资金有所下滑。

正所谓“有得必有失”,在“弯道超车”面前,这点代价,华发股份还是承受得起的。

 

少数股东权益大涨,“明股实债”有实锤

当然,不是账面上躺着几百亿的货币资金,就可以大手笔拿地。

对于当下的房企而言,最为关键的,还是债务情况是否安全。

而作为国企一员,华发股份自然不必担心债务问题。

最新半年报显示,华发股份的有息负债1434.18亿元,其中长期负债占比79.6%。而在“三道红线”方面,其剔除预收后资产负债率为66.6%,净负债率89.9%,现金短债比1.8倍,继续保持绿档房企的水准。

而华发股份也公开表示:会量入为出,先确保“三道红线”全绿的安全底盘。

不过,华发股份的绿档达标,靠的是少数股东权益。

近年来,华发股份热衷于合作开发,致使其少数股东权益增长迅速。数据显示,2018年至2021年,其少数股东权益在总权益中的比重分别为53.79%、54.37%、66.92%、78.29%,逐年增长。

而在2022年上半年,华发股份的少数股东权益达812.53亿元,较去年同期增长71.60%。其在总权益中的比重,继续上升至80%。

少数股东权益的迅速增长,能够扩大其所有者权益,继而优化负债指标。

但是,如果少数股东权益增长的同时,却没有取得与之相匹配的少数股东损益,这就有“明股实债”之嫌。

而在2022年上半年,华发股份的少数股东损益仅为4.27亿元,占比仅有18.79%。

这就是典型的“明股实债”表现。

而对于其中的操作,华发股份刚好通过子公司的股权转让,展示了一把。

9月23日,华发股份发布公告称,将通过旗下一家全资子公司,向深圳润金陇,收购无锡铧安15%股权,交易对价3.9亿元;同时,向深圳天润陇行,收购深圳润陇投资100%股权,以获得无锡铧安25%的股权,交易对价为6.5亿元。

资料显示,无锡铧安持有无锡铧博100%股权,而后者主要主要负责开发无锡市XDG-2020-54号地块。

2020年10月28日,无锡铧安以47.05亿元竞得上述地块。随后,便成立了项目公司无锡铧博。

2021年4月,无锡铧安引入了合作方润陇投资,为无锡铧安进行增资。

其中,润陇投资出资12.68亿元,认缴新增注册资本12.5亿元,出资金额超过认缴新增注册资本的1836.1万元,计入资本公积。增资完成后,润陇投资得到无锡铧安25%的股权。

而在2021年9月7日,华发股份再次出售无锡铧安15%的股权,接盘方为润金陇。

润陇投资和润金陇,均为天润集团子公司。

华发股份如此操作的目的,显然是在为项目公司筹集开发资金。而通过股权转让,这些投资就不会计入负债之中。

时至今日,该项目竣工已接近尾声。此时的华发股份,仅用10亿元就将天润集团买出局,看似不合理。显然在期间,华发股份已通过其他方式,使得天润集团充分获利。

这正是“明股实债”。

而靠着这一操作,华发股份的确可以高枕无忧了。

原文作者:梁华梁
编辑:王婷妍