房企为了筹钱，各个都使出了浑身解数。
就在昨日，亿万富豪曾焕沙控制的弘阳地产来了把“左手倒右手”，向弘阳服务附属公司转让了256个停车位使用权，获得1463万元。
要知道，曾焕沙同时为弘阳服务的控股股东，此次停车场使用权的转让，妥妥的关联交易。
此外，资料显示，截至2019年及2020年12月31日止年度，该停车位并无任何租金收入。
也就是说，弘阳地产把没有收益的停车场，转让给了弘阳服务获得了千万资金。
而就在不久前，弘阳地产将原有的10个区域公司，合并为7个区域公司。而组织结构的调整，即意味着人员的变动和流失，因此也被视为“裁员”的一种表现。
“开源”和“节流”两不误，弘阳地产为何如此操作。
区域公司合并，疯狂拿地后的调整
不久之前，弘阳地产宣布调整区域架构，将原来的10个区域公司合并为7个区域公司。
有分析认为，这是弘阳地产从规模扩张到业务收拢的表现。
2017年，弘阳地产的老板曾焕沙，曾提出过“2020战略”，计划在2020年实现千亿目标。
为此，弘阳地产在随后的几年时间里，一直在不断扩张拿地，不仅多次溢价拿地，还数次以“地王”身份出现在土拍市场，其目的正是为实现千亿目标做准备。
数据显示，2018年，弘阳地产新增地块31个，2019年增加至57个，2020年再次拿地50个，且大部分土地均为高溢价购得。
即便是在房地产调控加码和融资环境收紧的2021年，弘阳地产拿地的节奏和力度依然没有手软，甚至曾以122.74%、98.74%的超高溢价率，分别在徐州、淮安拿地。
但是，弘阳地产如此大手笔并没有取得其设想的效果。2020年，其销售额仅为865亿元。即便是在今年，弘阳地产也难以完成千亿销售额。
2020年，弘阳地产曾表示“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”，然而就当前情况来看，弘阳地产的业务布局效果参差不齐。
例如在弘阳地产的大本营江苏地区，其上半年业绩表现非常不俗，南京销售额为72.77亿元，销售面积28.98万平方米。除此之外，无锡、盐城、常州、苏州等江苏城市销售业绩排名靠前。
在整个江苏区域，弘阳地产的合约销售占比高达60%作用。
因此，弘阳地产此次将南京区域与苏中区域合并，就是想在该区域做大做透。
而在中原区域，郑州的销售额仅为1.61亿元，西安的销售额为1.15亿元，在弘阳地产全年销售额中仅占到0.1%。
要知道，郑州、西安的项目，正是弘阳地产在2019年大扩张之时拿的地。如今其销售表现如此之差，弘阳地产将其分拆合并，实属无奈之举。
值得一提的是，合并后的南京区域，总经理一职仍由曾焕沙之子、南京总部总裁、地产集团副总裁曾俊凯兼任。
扩大后的南京区域，作为弘阳地产的大本营，又是其发力的重中之重。曾俊凯如今仍执掌该区域，接班弘阳地产的迹象愈发明显。
盈利能力下滑，真实负债情况不容乐观
如今的房地产行业，区域架构调整宗带着些许“裁员”的意味。
再联系到向关联公司转让资产获得资金一事，或能够说明弘阳地产当下的困境。
而最新数据显示，今年前11月，弘阳地产的合约销售金额为790.9亿元，同比微增6.52%，仅完成全年995亿元销售目标的79.5%。
仅就11月单月来看，弘阳地产的合约销售金额为50.47亿元，较上月环比下降29%，同比更是下降48.23%。
如此看来，弘阳地产的销售回款能力，或继续承压。
而从业绩方面来看，弘阳地产更难掩乐观。
半年报显示，今年上半年，弘阳地产实现收入129.65亿元，同比增加34.72%；毛利为27.3亿元，毛利率为21.06%；净利润为9.9亿元，净利率为7.64%；
近年来，弘阳地产毛利率和净利率连续下滑，2018年-2021年上半年，其毛利率分别为30.31%、28.9%、25.26%、21.06%；同期其净利润数据为16.32%、18.41%、9.36%、7.64%。
对此，弘阳地产的首席财务官申广平曾表示，公司利润的下滑主要是因为收入和交付项目的结构问题。据悉，公司2016年和2017年获取的一些项目进入交付阶段，影响了整体毛利。
也就是说，弘阳地产当初大手笔、高溢价拿的地，成了当下其盈利水平下降的“恶果”。
考虑到弘阳地产2018年以后获得的项目将在未来几年转结，其利润指标或将进一步承压。
受此影响，今年上半年，弘阳地产的经营活动现金流净额为-18.81亿元。
值得注意的是，弘阳地产“三道红线”指标表现不错。截至今年上半年，其净负债率为53.9%，现金短债比为1.69倍，剔除合同负债后的资产负债率为69.4%。
不过，据氢财经查阅其业绩报发现，弘阳地产的负债情况显然没有那么乐观。
数据显示，今年上半年，弘阳地产的货币资金为175.8亿元，短期借款为104.2亿元，两者计算，其现金短债比为1.69倍。
然而，弘阳地产手上并没有账面上这么宽裕，其短债也没有104.2亿元这么少。
175.8亿元的货币资金中，现金及现金等价物只有139.7亿元，剩下的为受限制货币和定期存款；而在短债中，104.2亿元的短期借款是一部分，应付票据和一年到期的非流动性负债同样算短期负债，然而弘阳地产却没有将其计入。
也就是说，弘阳地产的真实负债情况，有待继续挖掘。
而在明年4月，弘阳地产将面临4.5亿美元的债券到期。
弘阳地产准备好了吗？
