2021年3月4日，房企黑马代表新力控股集团（02103.HK） 分拆旗下物业公司新力服务（控股）有限公司（下称“新力服务”）正式向港交所递交招股申请书。
在新力控股董事长张园林发表“初心致远”为主题的2021年新年致辞中，张园林表示，2020年是新力十年征程的收官之年，也是下一个十年的起点之年，新力人通过集体努力，让经营业务呈现出稳中有进、稳中向好的局面和态势。
两年前，张园林带领新力控股成功搭上IPO末班车。现在，他将再一次带领新力服务赶在香港联交所即将实施的IPO条件前完成上市。
抢道IPO
对于此次IPO募资用途，新力服务表示，一部分资金用于通过发掘可扩大公司业务规模的战略收购、投资及其他机会，巩固作为城市综合服务提供商的市场地位；一部分资金用于改善及丰富公司的服务，涵盖增值服务及专业服务产业价值链；一部分资金用于改进公司的信息系统，以提高管理及营运效率；此外，一部分资金用于2021年及2022年到期的短期银行贷款；以及一部分资金用于公司营运资金及其他一般企业用途。
招股书显示，新力服务虽然是新力控股旗下的物业公司，但第三方占比达到了72.4%。2018年-2020年，新力服务来自独立第三方物业开发商的在管总建筑面积占在管总建筑面积的比例分别为49.3%、52.6%及72.4%。
走出“江西”后的新力物业在其公司战略重点地区的扩张速度正在加速，其在管面积由截至2018年12月31日的610万平方米增长至截至2019年12月31日的1500万平方米，并进一步增长至截至2020年12月31日的3230万平方米，复合年增长率为130.9%。
2018-2020年，新力服务来自江西的物业管理服务收益占比分别为99.3%、93.5%及87.5%。江西区域收入占比较高。而根据中指院数据，以2019年江西在管面积计算，公司在中国物业服务百强企业中排名第三，也并不是江西最大的住宅服务企业。
相应地，新力服务收益由2018年的2.48亿元增长至2019年的5.37亿元，并进一步增长至2020年的10.06亿元，复合年增长率为101.4%；溢利净额则由2018年的1410万元增长至2019年的3530万元，并进一步增长至2020年的1.02亿元，复合年增长率为169.5%。
虽然发展迅速，但净利率仍然偏低，分别为5.67%、6.56%、10.18%。 除了利润率偏低外，新力服务的经营活动现金流量净额却在逐年下跌。截至2020年，公司经营活动现金流量净额由2018年的5170.2万元跌至344.5万元，而2019年则为844.3万元。
通过招股书可以看出，新力物业严重依赖新力集团，2018-2020年，公司自新力控股集团及新力控股集团的合营企业及联营公司收入占公司总收入的比例为55.4%、41.8%、36.1%，超过了行业普遍30%的比例。物业收入在一定时间内不会有太大的变化，因此对企业而言，成长要看非关联创新收入。
双轮难题
资料显示，新力服务成立于2010年，设立之初主要是为了支持新力控股集团旗下江西新力置地的发展。2013年新力服务开始为新力控股在江西发开的物业提供住宅物业管理服务。因此和众多在2021年递表的中小物企一样，新力服务的区域色彩较为浓厚。
吸取了去年一些物业公司上市破发的教训，新力服务上市前极力摆脱对母公司和其原有业务的单一依赖。2020年底，其独立第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积由三年前的49.3%提高到了72.4%；同时，新力服务将服务扩展到非住宅物业市场，对城市公园、交通枢纽、旅游景点、市政办公大楼等进行服务，这也正是其在招股书中所指的“双轮驱动发展战略”。
“为避免变成一家单纯的保安或保洁外包公司，除了自身住宅的物业管理服务，新力物业还积极在商业综合体、产业园区及文化场馆等非住宅业务领域深耕。”新力物业董事长兼总裁闭涛解释新力服务的发展战略。
截至2020年末，新力服务共管理233个物业，遍及中国六个省的20个城市，在管总建筑面积约为3230万㎡；截至同日，公司已签约管理400个物业，遍及中国13个省及直辖市的47个城市，合同总建筑面积约为6760万㎡。
随着新力服务双轮驱动发展战略的不断扩展，来自第三方物业开发商面积的不断提升，来自第三方的收益贡献占比亦从2018年的22%升至2019年的41.3%，并进一步上升至2020年的48.7%。但第三方物业的平均物业费只有2.1元，低于公司整体的每月物业管理费分别为每平方米2.3元、2.4元、2.5元。这意味着第三方物业越低，公司利润率会越低。
虽然背靠新力控股起家，但是目前业务占比不足三成，新力服务与新力控股逐渐形成脱钩。
