近年来一直保持着强劲发展势头的港股上市房企中国金茂（00817.HK）一反常态，先是在2021年初发布业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%；继而在3月23日发布的2020年度年报显示，营收约600.54亿元，同比增长约39%；但是实现归母净利润38.81亿元，同比降低40.12％。
对于中国金茂增收不增利的情况，股市也直接走出了几近“腰斩”的答案。相对于发布2020年报之时，其股价仅为2020年以来最近高点的52%。
双面金茂
其实，在中国金茂发布业绩预警后，尽管其强调脚步放缓，但是公开数据显示其依然还保持着强劲发展的一面：销售回款破2000亿创新高、TOP20企业业绩增长率第一、年度目标完成率第一、“三道红线”全部转为“绿档”。
与这些创新高的指标相反的是，中国金茂近几年收到的投诉也在迅速增加。河北沧州、重庆、南昌、杭州等多地金茂府项目都曾遭到广大业主投诉。尤其是其南京的项目，价格上涨的同时却采用已淘汰的材料，以及降低标准使用配套和销售时承诺的存在巨大差异等备受业主吐槽。
除了降标减配，还有未批先建、未办理房产证等等，众多业主的一致诘难也让一向以坚持品质为核心为定位的中国金茂被打上了大大的问号。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，金茂利润下滑跟整体拿地价过高有一定关联，另外与开发整体成本过高、限价政策导致房屋销售价格有所下降也有关系。
截至2020年末，中国金茂“三道红线”全部转为“绿档”，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为64.01％、53.15％、1.56倍，满足监管要求。虽然三道红线均达标，但在房地产企业融资环境愈发紧张的当下，其逾200亿元的永续债及高昂的财务成本令人担忧。
报告期内近44亿元的各类资产减值损失是公司业绩下滑的主要因素。中国金茂给出的解释是：“因房地产市场调整，导致本集团部分联营、合营企业项目销售价格不及预期，需要计提物业减值所致。”
年报显示，中国金茂2019-2020年营业总收入同比增长11.98%、37.61%，增速加快；2019年净利润同比增长16.97%，2020年同比下降28.21%，增速大幅下降。营收增速大幅增加的同时，净利润同比增速却大幅下降，增收不增利现象明显。
但根据公开的2021年一季度房企销售数据来看，中国金茂的销售业绩并没有受到很大影响。其2021首季销售628亿排名第12位，较2020年度业绩排名上升4位。
2021年3月份，中国金茂及其附属公司取得签约销售金额人民币225亿元，同比增长72.5%，签约销售建筑面积约115.59万平方米。今年前3个月，中国金茂累计取得签约销售金额共计人民币628亿元，同比增长141%。
“地王”下沉自救？
自2009年起，中国金茂陆续在上海、北京、宁波、杭州等多地拿下“地王”项目，成为“地王收割机”。
而在房地产黄金时代，溢价拿地的激进策略几乎是房企共识，豪掷千金成为地王的背后，是想获得未来几年的丰厚利润回报。但随着2017年政府出台房地产调控政策，中国金茂的地王“后遗症”逐步显现，盈利空间开始被进一步压缩。
在市场与调控压力之下，中国金茂也加快了资本的回笼。有机构统计，2020年以来，中国金茂挂牌转让10个项目公司的股权，回笼资金超50亿，其中有项目拿地仅3个月就出手了。
其实，中国金茂在博得“地王收割机”名号的背后，是大量的永续债。公开资料显示，金茂自2016年开始每年都有新发行永续债，2017年共计发行5笔，合计规模约221.1亿元人民币，2019年6月公司赎回20亿元2016年发行的国内可续期公司债券，截至2020年6月末，中国金茂还有折合约201.21亿元人民币永续债。2020年12月，中国金茂与中化股份签订50亿元的永续借款协议。若将这些计入权益的永续债调至负债科，则其净负债率将由76.59%升至125.96%，超出监管的100%红线。
其实，中国金茂近几年来一直行走在“降债”的路上。2019年，中国金茂还引入了中国平安作为战略股东，从最近两年平安对中国金茂一些项目的"接盘"也可以看出，对其帮助不小，但中国金茂的债务压力依旧不小。
在房地产面临疫情冲击、“三红”压顶，市场与调控压力叠加的背景下，中国金茂依然表现激进，2020年，中国金茂开始布局潜力无限的三四线城市，2020年8月，以48.95%的溢价，6851元/平方米的价格拿下南昌一宗土地；12月，再次以38.46%溢价率，7140元/平方米价格拿下台州一块宅地。
尽管中国金茂高管在2020年业绩发布会上表示：2020年金茂做了减值，减值主要原因是五年前的拿地，实际上过去几年的运营很健康，现在运营管理一切正常。2021年，金茂又制定了未来五年业绩翻一番的目标，以2020年为基础，未来会持续两位数的增长，不用担心盈利，未来会给股东更好的回报。
随着楼市调控不断加码，而中国金茂依然还保持着昔日“地王”模式下沉市场，其未来可能面临持续计提减值准备。
中国金茂股价自2021年2月以来几乎处于低价横盘状态，曾经的“地王”模式下沉市场或许并无法改变其当前困境。
