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不久前,滨江集团发布投资者关系活动记录表称要占整个中国销售额的1%以上,同时聚焦杭州向周围开拓市场。

而其向外开拓的脚步其实早在2016年就开始了,只是当时两次投资皆草草收场,其中一笔甚至没有计提资产减值或者信用减值损失。

之后滨江集团继续向外开拓市场,只是效果不算大,如今确实走出了杭州,但似乎又没完全走出。

在去年,行业下行期公司大手笔拿地,主要都在杭州区域,而在其疯狂拿地的同时,负债规模也进一步增加,且疑似“明股实债”的现象也越加明显了。

 

靠项目投资走出杭州,却连连失利

2月10日,滨江集团发布投资者关系活动记录表。

滨江集团表示,销售规模目标上,目标是销售额占整个中国销售额的1%以上,从原来单纯的规模指标,到一定的浮动指标。排名目标上,确保全国20位之内,争取稳在15名之内。

在区域布局战略上,聚焦杭州,深耕浙江,辐射长三角,在珠三角保持深圳和广州适度开拓。

从这则公告的内容可以看出,滨江集团对于规模扩张是存在野心的,同时还将推进走出杭州的布局,进一步向外开拓市场。

而事实上,滨江集团走出杭州的脚步早就已经开始了,只是效果似乎没有理想的那么好。

虽然滨江集团在投资时一直以主业为环绕投资,没有选择风险大的跨界投资,但即便如此,公司的投资之路依旧不算坦途。

早在2015年时,滨江集团就通过了《关于使用自有资金进行风险投资的议案》,同意使用不超过人民币 60 亿元的自有资金进行风险投资。到了第二年,滨江集团正式开始进行投资。

据悉,当时滨江集团拆借 11.6 亿元与安远控股开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目,但最后此项目未能推进,滨江集团只好退出,同时安远控股已无力偿还上述欠款,这也导致滨江集团在2018年计提减值高达7.23 亿元,剩下的4.36 亿元(包含利息)能不能收回还是个未知数。

除了这一次的投资失败,在2016年滨江集团还曾与上海湘府、上海崇滨建设、中崇集团签署合作协议,不过之后的上海中崇集团出现了信用危机,湘府项目爆雷,拖欠滨江集团 3.3 亿元代建费和 7.06 亿元的借款和利息,还有 9200 万元股权款则待公司清算后偿还。

这笔投资借款的追回之路也遥遥无期。

另外,据《每日财报》报道,相比与安远控股合作的项目失败计提了减值,这一次的投资失败却并未进行计提资产减值或者信用减值损失。

虽然两次投资失败而归,但并没有打消滨江向外扩张的心。

之后的2021年8月,杭州滨江集团又与广州越秀地产合作开发位于广州黄埔的越秀TOD·星航项目,这也是滨江首次参与广州项目的开发,就效果来看算是不错的。

而以公司的布局来看,滨江集团以杭州为基点实现浙江省内 11 城市覆盖,2017 年首次获得深圳项目,18年布局江苏南通及江西上饶,当前滨江集团已完成浙江省、江苏省、广东省和上海市的布局。

不过,其在2022年上半年只在浙江省内有动作,虽然公司表示下半年继续关注上海、南京、宁波等长三角城市,以及大湾区和海南自贸区。但实际上公司在下半年拿下的41宗地块中,杭州占据了 38 宗,剩余 3 宗位于浙江省内,没有地块位于省外。

所以总体来看,滨江集团说是走出了杭州,却没有完全走出去。

 

负债规模激增,疑存“明股实债”

在滨江集团想要走出杭州扩大规模的同时,其负债压力也在上升。

要知道,2022年的房地产行业可以说哀嚎遍野,很多房企都减少或停止了拿地,但滨江集团也依旧拿地凶猛。

在2021年,滨江集团以423亿元的拿地金额位列TOP15,而2022年其以403亿元位列TOP7,直接挺进了前十名。

不过,滨江集团2022年销售表现却有所下降,销售金额1539亿元,较2021年同比下降9%。

当然,在行业下行期间,会有些下降趋势很正常,但在其高喊2023年目标是销售额占整个中国销售额的1%以上相比,就不知道差距有多大了。

而在滨江集团大力地拿地的同时,其负债规模也逐渐走高。

从2019年开始,滨江集团的负债规模正式迈入千亿,到2021年,其负债一步步往上增加,截至2022年6月末,公司负债规模又迈入了两千亿级别,可见其负债规模增长的速度。

另外,公司的短期借款在2019年第二季度开始就没有超过10亿元过,但从去年二季度开始,公司的短期借款直接飙升到33.85亿元。

三道红线来看,去年上半年滨江集团虽然依旧保持绿档,但净负债率相比去2021年年底的65.97%增加了19.81个百分点,到达85.79%;扣除预收款后的资产负债率为65.47%,略有增幅;现金短债比为1.11,比2021年年底的1.51有所下滑。

除此之外,滨江集团还深陷“明股实债”传闻。

其实从滨江集团向外扩张的方式可以看出,很多都是合作开发模式,然而,过多的合作项目必然会使得公司的少数股东权益增长。

数据显示,2018年至2022年前三季度,滨江集团各年少数股东权益分别为40.53亿、58.45亿、96.76亿、168.1亿和243.3亿,同比上涨幅度为44.21%、65.54%、73.73%及105.03%。

可以看出,在加大合作开发的背景下,滨江集团的少数股东权益连年增加,且去年第三季度同比2021年同期是翻倍增长。

但与此同时,滨江集团的少数股东损益却与之相反出现了下滑。

数据显示,滨江集团去年第三季度的少数股东损益为2.55亿元,同比2021年同期的9.45亿元减少了73%,占净利润比例为11.03%。

同期,公司上半年少数股东权益占所有者权益的比例为52.65%。

明明少数股东权益占了所有者权益的一半以上,但少数股东分到的钱却仅有净利润的十分之一,两者间相差过大。

这样的情况也让滨江集团一直饱受存在“明股实债”的猜疑。

所以在自身可能负债承压、行业寒冬下销售又有所下滑的情况下,滨江集团如何完全走出杭州布局更大的市场,能不能完成2023年的目标,都是值得关注的问题。

 

原文作者:南梁
编辑:邱天一