房地产市场下行，保利置业仍“死磕”千亿目标。
在不久前得业绩发布会上，保利置业董事长万宇清称，“过去几年，保利置业走得慢了一点，而下一轮当中我们要快起来，而且越来越快”。
目标很明确：“十四五”期间要再造一个保利置业，销售达一千亿。
具体的行动也随之展开，就在几天前，保利置业在宁波豪掷63亿元斩获三宗地块，成该市首轮土拍最大“黑马”。
值得一提的是，在2021年，保利置业净利表现欠佳，并且仍脚踩两道红线。
在追逐千亿规模的道路上，保利置业负压前行。
市场下行，“死磕”千亿目标
虽然同享“保利”这个光辉头衔，但是保利置业与保利发展根本无法同日而语。
2020年，保利置业的销售额只有520亿元，不及保利发展的零头。
而在2021年初的业绩会上，时任保利置业董事会主席的张炳南表示，要在“十四五”期间实现1000亿元目标；从2020年开始，每年增长15%，年复合增长率40%-50%。
而为了再造一个“保利置业”，保利置业为2021年制定了620亿元的销售额目标，同比增速约19%。
然而，受房地产市场下行的影响，在2021年，保利置业实现合约销售金额566亿元，同比增长仅9%。
按2021年620亿元的销售目标来计算，保利置业达标率只有91.29%，也未能实现15%增速的目标。
可即便如此，保利置业仍在坚持其千亿目标。
在2022年3月的业绩会上，保利置业新任董事会主席万宇清表示，“保利置业可能前些年走的慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些”。
不过，在战略实施上，保利置业做了一定的调整。面对较为严峻的市场形势，保利置业主动调低了预期目标，将2022年的保底目标650亿元，较2021年实际销售额仅增长14.84%。
对于这一目标，保利置业信心很足，其副总经理彭祎就表示，2022年保利置业有1400亿的供货，只需要完成46%的去化即可完成目标，且这一去化率，较2021年的实际去化率还少了4个百分点。
但是，值得一提的是，去年上半年保利置业完成销售额313亿元，要想全年达标，下半年仅需完成307亿元的销售额即可。如按照去年下半年920亿元的可售货量，33.37%的去化率即可。然而，就是这一看似简单的任务，保利置业也“失算”了。
而最新数据显示，2022年前三月，保利置业累计实现合同销售额约60亿元，同比减少42%。
毛利“大王”，净利率只有7%
而从经营业绩来看，保利置业的表现着实不俗。
数据显示，2021年保利置业实现收入为365.13亿港元，同比增长16.7%；毛利约123.62亿港元，同比增长约17%；净利润约为26.07亿港元，同比增长约12.1%，归母净利润约为24.81亿港元，同比增长32.0%；
在当前的行业背景下，保利置业能够实现“增收又增利”，难能可贵。
但是，保利置业的问题在于，其净利润和净利率与应有的毛利水平严重不符。
作为国企一员、保利集团的境外上市主体， 近几年保利置业的销售毛利率均高于行业水平。数据显示，2021年保利置业的毛利率高达33.86%，已经连续3年保持在33%以上。
要知道，在2021年，由于此前高价地结转叠加市场下行的均价下滑，行业内出现了毛利率普遍下滑的趋势。素有“利润王”之称的中海地产，其毛利率也有2020年的30%，下降至2021年的23.5%，降幅达6.5个百分点。
按照华润置地总裁李欣的判断，“房企毛利率水平回归到20%左右或者20%以下是一个共识”。
而保利置业高达33%的毛利率，说明其项目投资能力一枝独秀。
但是，同样是在2021年，保利置业的净利率仅为7.14%，别说是和其他国企作比较，就是与美的置业、金辉控股等一众民企15%以上的净利率，也有明显的差距。
如果毛利率很高，但净利率很低，这意味着房企的期间费用(销售费用、财务费用、管理费用)很高，管理成本相对较大。
而从年报来看，2021年保利置业的销售费用为13.66亿元，同比增长42.68%，其他两项几乎保持不变。
而在所得税费用方面给，2021年保利置业该项数据为54.65亿元，同比增长22.42%。
也就是说，管理费用已经所得税费用，对于保利置业的利润侵蚀较大。
短债压力不小，密集发债
虽然利润表现差强人意，但是摆在保利置业面前的首要任务，还是规模增长。
而为了实现千亿目标，保利置业的拿地节奏仍然高效。
就在几天前，保利置业在宁波豪掷63亿元斩获三宗地块，成该市首轮土拍最大“黑马”。
事实上，保利置业在2021年共取得19个开发项目，权益土储资金达230亿元，高出年初制定的210亿元投地资金。
值得一提的是，作为国企一员，保利置业“三道红线”未达标。
截至2021年年底，保利置业现金短债比为1.57、剔除预收账款负债率为76.5%、净负债率为103.4%，脚踩两道红线归为黄档房企。
而在保利置业副总经理刘忱看来，“三道红线”并没有对保利置业的经营或者对保利置业的融资渠道有影响。
但是，保利置业并不是毫无顾虑。
根据年报数据显示，截至2021年年底，保利置业的现金及现金等价物有362.8亿港元，其短期借款有231.8亿港元，可以完全覆盖。
但是，在贸易应付款项方面，保利置业账龄在90天以内的，有59.91亿港元；超过90天的，更是高达120.78亿港元。
再加上150.16亿港元的其他贸易应付账款，很显然，保利置业的短债压力，绝非账面上那么轻松。
而再进入2022年以来，保利置业仍频繁融资，包括向投资者公开发行50亿元公司债券、获交行提供及续借4亿港元不承诺循环贷款、从兴业银行得到10亿港元非承诺循环贷款，以及最新的20亿元中期票据。
按照规定，身为黄档房企，保利置业的有息负债规模年增速不得超过5%。计算可得，2022年保利置业的有息负债新增额度，约为95亿元。
而一顿操作之后，保利置业今年的负债指标，几乎用尽。
短债压力不小，还频频发债，保利置业负压前行。
