近日，关于资本市场半年度预告的讨论声此起彼伏。7月30日，首创置业发布公告称，预计2021年上半年集团将实现归属于母公司股东的净利润介乎于2亿元至3亿元之间，较上年同期有所下滑，对于下滑的原因，首创置业表示：系北京和成渝等地的若干低毛利项目于报告期内结转，受房地产行业调控政策影响，结转项目产品售价未及预期，毛利同比下降等因素影响。
而实际上，首创置业的净利润早已在近年保持逐年下滑的趋势，所以市场对此并不惊讶。惊讶的是，7月9日晚间，在首创置业短暂停牌一天后发布公告表示，集团将进行私有化并且自愿申请撤销H股的上市地位。此举令外界纷纷猜测不已，莫不是首创置业要带着重重问题，重新向A股发起冲击？
图/首创置业百度百科
净利逐年下滑 脚踩两道红线
7月30日，首创置业发布了2021年度上半年盈利预警公告。公告显示，上半年首创置业预计实现归属于母公司股东的净利润介乎于2亿元至3亿元之间，较上年同期相比有所下滑。对于净利下滑，首创置业认为：系北京和成渝等地的若干低毛利项目于报告期内结转，受房地产行业调控政策影响，结转项目产品售价未及预期，毛利同比下降，及禧瑞都5号楼资产收益权转让项目的利润亦未于报告期内确认的因素影响。
实际上，首创置业此前的净利润已呈逐年下滑的趋势。数据显示，2018年至2020年，首创置业实现营业收入232.57亿元、187.49亿元、202.75亿元，呈波动趋势；同期的净利润为13.75亿元、13.16亿元以及3762.3万元。但在今年整体大环境逐步趋好及去年年疫情及多种因素影响，基数较低的情况下，今年上半年首创置业仍同比下滑，实在显得有些说不过去。
而在首创置业净利润下滑的同时，另一指标却在逐年攀升。据了解，首创置业目前的债务已达上千亿。Wind数据显示，2018年至2020年，首创置业负债总额分别为1315.16亿元、1432.28亿元、1632.2亿元，呈大跨步增长的趋势。不仅如此，首创置业还脚踩“两道红线”，据悉，2020年，首创置业剔除预售款的净资产负债率为74.3%，净负债率为124.4%，现金短债比为1.13倍，有息负债为974亿元，按照监管标准，三道红线已踩两道，就如此大的负债压力来看，首创置业仍为“高危房企”。
拿地速度放缓 以债偿债
或许是基于巨大的负债压力及“三道红线”的束缚，作为京派房企的典型代表，在今年北京首次集中供地出让中首创置业未得一地，并且在全国其他地区拿地也屈指可数。据首创置业公告显示，今年上半年首创置业仅新增三宗地，总价39.15亿元。这与同为京派房企的首开股份及远洋集团相差甚多。
而纵观首创置业近年来的发展，会发现其拿地规模随着负债的增加而缩小。据了解，2018年至2020年，首创置业土地投资金额分别为409亿元、355.5亿元、189.9亿元，逐年减少。而随之减少的还有新增项目数量，同期的新增项目数量依次为27个、22个及10个。但减少的这点土地投资，对于数千亿的负债来说仍是“杯水车薪”。
据中诚信国际报告显示，近年来首创置业获现能力一般，因而对外部融资依赖度较高，导致债务规模增速较快。据了解，近年来首创置业密集发债融资，2020年首创置业发行债券、票据20多起，还曾于今年上半年公告建议发行单笔50亿元、最长10期的公司债融资计划用于偿还公司债务。
并且其公司控股股东首创集团还通过提供担保、内部贷款等方式向首创置业提供了融资方面的支持，据悉，截至 2020年末，首创集团为首创置业保险融资提供差额补足承诺金额 22.09 亿元；为首创置业境外债券提供维好及流动性支持协议与股权购买承诺合计 18.5 亿美元。
仅这些还不足以弥补首创置业的巨额负债，今年3月末，首创置业还将旗下拖累较为严重的奥特莱斯转让给了首创集团，据相关媒体报道，首创置业总裁钟北辰曾表示，此项出售可有效盘活资产，把回笼资金用于降低杠杆。
多次回A遇阻
众所周知，企业上市的目的是为了更直接、更方便的进行融资。据了解，首创置业自2003年在港股上市以来，逐渐从辉煌走向“没落”，其股价也一跌再跌，截至8月4日晚间收盘，首创置业以2.460港元/股，与昨日持平报收，据此前的最高值4.58港元已累计下跌86.18%。更是在今年4-5月期间一度跌入1港元/股，并且其成交量也一直处于低迷状态。如此这般，大大限制了其融资的能力及水平。
基于此，首创置业于7月9日公告表示，公司将私有化，同时自愿撤销H股的上市地位。首创置业在公告中也坦言道，作为香港上市的房企其股权融资渠道受到了较大的限制。此消息一出，外界纷纷猜测未来首创置业将向融资较为方便的A股市场发起冲击。
事实上，首创置业早在此前的多年间里就一直尝试登陆A股，但最后却以失败而告终。2018年时，首创置业还曾公开表示，回A仍是公司的重要战略举措。目前看来，私有化，港股退市，甩掉“包袱”，全力降档的首创置业似乎正在向登陆A股逐渐靠拢。
但不论在哪个市场，都是要靠业绩“说话”的。据了解，首创置业曾于2018年提出了“三年千亿”及希望“重新回到行业前30”的目标。尽管由于种种原因，首创置业多次下调了目标，但却仍未完成，行业30强的目标更是越来越远。
而今年上半年首创置业累计签约金额为402.7亿元，同比增长19.5%。虽然单看增长数据来看还是比较漂亮的，但与同是京派房企的首开股份及远洋集团的49.98%和25.17%的增幅来看，首创置业则失色了不少。而近些年在土地投资上减少的金额更是会在今后的几年里“反噬”其业绩。
如此看来，在房地产管控越来越严格的当下，负债高企的首创置业前路“道阻且长”。
