遥想今年9月底，房企新力控股紧随花样年控股之后，爆发流动性危机。其董事长张园林迫切希望将手中的物业企业股份出售，用于回笼资金。
而彼时呼声最高的，正是金科股份旗下的金科服务。
然而时过境迁，如今的金科股份没有将新力物业收入麾下，还在今时今日，将金科股份22%的股权，卖给了万物云背后的大股东——博裕投资。
如果从好的方面来看，金科股份此举，是引入了一个实力雄厚的投资方。不过，更多的市场分析认为，金科股份出售金科服务股份，首要目的，还是为了融资。
毕竟，当下的金科股份，困难不小。
转让物企股权，“代价”颇大
12月14日，金科服务宣布停牌。彼时有市场分析认为，金科股份作为金科服务的第一大股东，正在为其寻找一位新的“二当家”。
果不其然，两天之后的16日晚，金科股份发布公告称，拟向博裕投资旗下投资主体 BROAD GONGGA INVESTMENT PTE. LTD.以每股26港元的价格，转让其所持有的金科服务约1.43亿股全流通股份，约占金科服务总股本的22%，合计约37.34亿港元。
对于此次交易，金科股份称，引入战略股东有利于进一步改善金科服务法人治理结构，提升金科服务的经营实力和盈利能力，亦有助于增厚公司资金实力，增强公司现金流。
资料显示，博裕投资是一家另类资产管理公司，投资领域包括消费零售、金融服务、医疗健康等。而在入股金科服务之前，博裕投资就曾在2017年入股万物云，成为后者的第二大股东。
如今，万物云开启了上市之旅，作为受益方的博裕投资，此次入股金科服务，显然所图甚大。
从金科股份的公告来看，这笔交易看似是一场双赢的买卖。不过，细分析来看，金科股份在这笔交易中显然做了不小的“让步”，而博裕投资已然获得不菲的收益。
首先，就转让价格而言，每股26港元显然算是金科股份给出的“促销价”了。
要知道，就在12月14日，港股市场物业股集体跳水大跌，金科服务当日股价跌幅超14%，期间最低值为26.2港元，而这已然是金科服务近期的股价最低点。
而在17日金科服务恢复交易之后，其股价迅速上涨，最终收于30.50港元/股。也就是说，相较于每股26港元的交易价，博裕投资已然获利17.3%，浮盈6.46亿港元。
此外，就双方签署的协议来看，金科股份对于这笔交易的“诚意”也是足够实诚。
首先，根据双方约定，未经博裕投资同意，金科股份未来五年内不得以任何形式转让金科服务剩余股份。
与此同时，金科股份在业绩上做出如下承诺：第一，其控制的非商场类开发项目的90%以上管理面积将交付给金科服务；第二，其提供给金科服务的住宅业态增量项目的平均物业费单价不低于人民币2.0元/月/平方米；第三，2022年至2025年期间，每年向金科服务交付项目的饱和收入分别不低于4.5亿元。
如此看来，金科股份获得这37亿港元的战投，“代价”不小。
短债压力巨大，“未雨绸缪”效果几何
说是战投，讲得直白一点，这37亿港元更像是金科股份“心心念念”的融资。
一个细节是，与此消息发出的同一时间，金科股份还发布了两则担保进展，一则为自身对控股子公司的担保，另一则为控股子公司对参股公司的担保。
数据显示，截至2021年11月底，金科股份对参股公司提供的担保余额为154.35亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为577.97亿元，合计担保余额为732.32亿元，占最近一期经审计净资产的198.34%。
如此看来，金科股份的担保风险着实不小。
而频频担保，正预示着金科股份在融资方面的难题。
数据显示，今年前三季度，金科股份实现经营性现金流净额74.31亿元，同比大幅增长。但其现金流净增加额为-130.7亿元，同比大幅减少270%。
之所以出现这种情况，正是由于金科股份的融资现金流大幅减少。
今年以来，房地产行业的融资环境急转直下，而为了维护市场信心，房企都加大了偿还债务的力度。
金科股份在这方面也动作很大，截至今年三季度，其有息负债降低了100亿元，不过其规模仍有875.86亿元。
就短期债务而言，金科股份有46.25亿元的短期借款、110.95亿元的应付票据以及166.51亿元的一年内到期的非流动负债，总计为320多亿元。
而在货币现金方面，金科股份有301.70亿元，几乎和短期债务持平。
如此看来，金科股份的偿债压力着实不小。
“雪上加霜”的是，金科股份的销售进度和盈利能力，都出现明显的下滑。
最新数据显示，今年1-11月，金科股份累计实现销售金额约1742亿元，距离2500亿元的全年销售目标差了近750亿元。
与此同时，就经营业绩来看，今年前三季度，金科股份实现营收636.8亿，同比增长33.44%；净利润60.75亿元，仅增长8.94%；归母净利润45.28亿元，同比增长2.04%；扣非净利润更是同比负增长14.81%，为34.66亿元。
可以明显看出，金科股份陷入了“增收不增利”的局面。
数据显示，金科股份的盈利能力下滑明显。今年前三季度，其毛利率为19.52%，较2020年末下降了3.64个百分点，同比更是大幅下降了22.48%；净利率也较去年末下降了1.52个百分点，如今只有9.54%。
销售进度不佳和盈利能力下降，使得金科股份在面对320亿元的短期债务时，显然有些力不从心了。
而此次金科股份通过转让金科服务股权、回笼37亿港元的这份“未雨绸缪”，究竟效果如何，我们只能静观结果。
