近日，绿景中国成功发行年报。
在当下的房地产行业，能否如期发布2021年年报，成了衡量房企现状的一个重要条件。而作为一家微型房企，绿景中国此次向市场传达了不错的信心。
只不过，绿景中国的日子并不好过。从数据表现来看，2021年绿景中国的营收和毛利均出现大幅下滑，而且有近百亿规模的短债高悬头顶，手上的现金无从应付。
于是乎，深圳白石洲旧改项目，实质上已经成为了绿景中国的最大“砝码”。
超高毛利率难阻业绩大幅下滑
3月30日下午，绿景中国发布2021年度业绩报告。
数据显示，2021年绿景中国实现总营收约43.78亿元，同比下降约19.3%；毛利约21.88亿元，同比下跌约17.9%。
唯一亮眼的，就只有50.0%的毛利率。
事实上，绿景中国在行业内一直因能获得高毛利率而获誉颇丰。
数据显示，2016年-2021年，绿景中国的毛利率分别是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%和50.0%。这一毛利率表现，放眼整个房地产行业，都要居于前列。
而之所以能做到如此高的毛利率，只要是跟绿景中国的拿地模式有关。据悉，绿景中国鲜少在公开市场竞拍拿地，主要是以旧改形式获取土地。而旧改项目最主要的优势，就是利润率高。
不过，由于绿景中国只专注于旧改项目，几乎不涉足于招拍挂拿地，而旧改项目的一个弊端就是项目开发过长，使得其销售规模一直维持在40-50亿元，居于行业尾部。
绿景中国总裁唐寿春就曾表示，绿景的特征是高盈利、不讲规模，百名之内根本看不到绿景的影子，我们是第二类公司，属于特色地产商。
但是，由于去年房地产行业进入寒冬，绿景中国的销售表现也深受影响，这使得其高毛利率为股东创造的实在效益有所减少。
数据显示，2021年，绿景中国利润约13.35亿元，同比下降约61.3%；股东应占盈利约11.53亿元，同比下降约66.6%；每股基本盈利为22.61分，同比下降约66.8%。
由此可见，在行业遇冷的当下，绿景中国的高毛利优势，同样遭遇到严峻考验。
“自爆”短债压力巨大
比业绩下滑更为引起关注的，是绿景中国“自爆”巨大的短债压力。
在业绩发布会上，绿景中国首席财务官兼公司秘书陈健民表示，截至2021年底，公司负债总额约为311亿元，总有息负债当中约77%都是有抵押的贷款，安全性得到保障。其中，311亿元的有息负债当中，80%都是银行和其他项目的贷款，其次是公募以及优先票据约占10%，境内公司债券约5%，结构非常清晰。
虽说是安全性有保障、结构非常情绪，但是，绿景中国同时强调称，公司一年内到期的有息负债约为98亿元。
而截至去年底绿景中国的现金余额为72.87亿元，其中现金及现金等价物39.07亿元，受限存款33.80亿元。按目前情况看，绿景中国手中的现金，根本无法覆盖其短期债务。
事实上，绿景中国所强调的约98亿元的有息负债，绝对不是其短期负债的全部。
根据年报数据显示，仅短期借款一项，绿景中国就有98.52亿元的规模，再加上计为经营性负债的应付票据，以及一年内到期的非流动负债，绿景中国的短期负债规模，应该超过百亿规模。
而根据绿景中国对上述有息负债的拆分，我们得知，绿景中国有1.3亿美元（约合8亿元）的项目贷款已于今年1月成功过会存续；另有可转债15亿元，已经跟投资者有初步的沟通，双方都争取把债务存续下来；境内小公募14亿元，主要是2021年发行的一年期债券，预计也可继续存续。
也就是说，绿景中国已经对部分债务做出了存续的操作和初步构思，但是，剩下的短期债务，如何应对还是个大问题。
白石洲项目并非“高枕无忧”
事已至此，白石洲旧改项目，成了绿景中国解决短债危机的最重要的“砝码”。
白石洲旧改项目在行业内被誉为“旧改航母”，其位于深圳市南山区深南大道核心区域，项目规划总建筑面积约440万平方米，计容面积约358万平方米，计划分四期开发，在未来8-10年完成。
据悉，绿景中国间接收购持有白石洲旧改项目合共约80%股权。
而在3月24日，绿景中国公告称，已确认项目一期实施主体，并分别于2021年月28日及2022年3月21日，分两次提前缴清01-08地块土地使用权出让金合计8.09亿元(含01-10地块已缴土地出让金合计为12.95亿元)，并预计2022年4月初取得该地块土地使用权证，从而达到“四证”齐备。
而这一举措，意味着白石洲旧改项目一期，已满足提取项目开发贷款的重要前提条件。
在业绩发布会上，绿景中国表示，按目前的施工进度来排，白石洲项目明年有望销售，预计可售货值超过400亿元。
在谈及短债压力时，绿景中国明确指出，白石洲旧改项目给到投资人很大的信心，预计今年上半年完成再融资安排。
也就是说，白石洲旧改项目，成了绿景中国应对短债压力的最大“砝码”。
只不过，绿景中国并非已经“高枕无忧”。
要知道，旧改项目开发周期较长，期间将沉淀大量资金。而就绿景中国而言，其自有资金已无法覆盖短债，或只能借助发债融资来推进项目建设，这将使得其负债水平继续走高。
而由于疫情反复，白石洲旧改项目或许将受到影响，减缓建设进展。更为重要的是，当前房地产市场表现疲软，该项目的去化表现如何，还有待观察。
这些，都是绿景中国所要面对的难题。
