通稿中号称“稳健”的上坤地产集团有限公司（下称“上坤地产”）遭遇资金危机。
近日，上坤地产公告称，正就美国境外非美国人士所持有的最少1.89亿美元或2022年到期票据的未偿还本金额的90%进行交换要约，据了解，截至交换要约备忘录日期，该票据本金总额为2.1亿美元尚未偿还。
上坤地产表示要约旨在改善公司整体财务状况等，倘若此次债券交换要约成功后，上坤地产今年内将再无境外债本金到期。
但这并不完全意味着上坤地产可以就此“高枕无忧”，在销售额下滑、销售回款减少的情况下，上坤地产还存在较大的短债偿还压力。
交换要约进行时
7月8日，上坤地产发布公告称，其正就美国境外非美国人士所持的最少1.89亿美元或交换票据的未偿还本金额的90%进行交换要约，据了解此次进行交换要约为2022年7月到期的利率为12.25%，尚未偿还金额为2.1亿美元的票据，最低接纳金额为1.89亿美元。
同时对2022年1月3日的契约作出若干建议修订，该契约由上坤地产、附属公司担保人、合营附属公司担保人及中国建设银行（亚洲）股份有限订立，以规管其2023年到期之13.5%优先票据。而该票据为2023年到期的，利率为13.5%，尚未偿还本金额1.602亿美元的票据。
上坤地产表示市场状况不利的背景下叠加今年新冠疫情的影响，其预计2022年房地产行业的市场状况仍面临压力，上坤地产正致力于通过多种方式履行财务承诺，而交换要约及同意征求正是有关举措的一部分，上坤地产表示交换要约旨在改善上坤地产整体财务状况、延长上坤地产的债务期限、强化其资产负债表及改善现金流管理。
但倘若交换要约及同意征求未能成功进行，上坤地产可能无法悉数偿付交换票据，并且上坤地产为履行其财务承诺所作的其他努力未必能达到预期效果，因此，上坤地产或须考虑进行替代的债务重组。
简而言之，目前的上坤地产正处于暴雷边缘，如若前述动作未成功，上坤地产将正式暴雷。
上半年销售惨淡
实际上，在此之前上坤地产在各个通稿中均以“稳健”闻名。
例如2022年1月20日，上坤地产购回及注销本金额为600万美元的2022年票据的所有必要资金汇入有关债券偿还账户，以于2022年票据到期日(即2022年1月21日)偿还所有未偿还的2022年票据及应计利息一事，在众多通稿中上坤地产之所以可以如此，正是因为其业绩的稳健增长。
但事实却并非如此，2021年上坤地产连同合营公司及联营公司实现合约销售金额248.4亿元，同比减少6.3%，进入2022年以来业绩更是腰斩。
今年上半年上坤地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约56.5亿元，同比下降66.21%；同期合约销售面积46.97万平方米，同比下降64.49%。
据克而瑞数据显示，今年上半年百强房企累计业绩同比下降50.7%，显然上坤地产的降幅已超过行业平均水平。
上坤地产表示，截至上年末，其约59.2%的土地储备位于长三角地区，因此上坤地产运营及财务表现受到上海近期爆发新冠肺炎不利影响，导致其近几个月的合约销售总额出现明显下降。
众所周知，房企偿还借款的资金主要来源其一为融资，其二则为销售回款，在目前融资渠道尚未回暖的情况下，上坤地产发债似乎有些不现实，而销售额的下滑则使其销售回款大量减少，可以用于偿还借款的资金也大大减少。
短期偿还压力较大
另外，据2021年年报显示，上坤地产经营活动所用现金流量净额-9.04亿元，同比减少269.65%；投资活动所用现金流量净额-36.75亿元，同比减少243.92%；仅融资活动所得现金流量净额为正流入的状态，为41.61亿元，同比增长15.42%。
基于此，同期上坤地产现金及现金等价物同比减少12.43%至29.47亿元。
而同期其即期计息银行及其他借款31.47亿元，同比增长35.1%，现金及现金等价物并不能完全将此覆盖。
而除此之外，上坤地产还拥有20.59亿元于一年内到期的贸易应付款项及应付票据，如若加上该项借款，上坤地产将有22.59亿元的资金缺口。
与此同时，受益于现金短债比的恶化，上坤地产2021年三道红线进一步恶化，同期剔除预收账款后的资产负债率为70.5%；净负债率为85.9%，现金短债比为0.8%，踩中两条红线，为“橙档”房企。
可见上坤地产资金压力较为真实的一面，与其以往给人“稳健”的形象不完全相同，再加上前述销售额的下降，上坤地产可以用于偿还借款的资金远远不够。
如此一来交换要约就是应对借款的重要途径了，只是目前如上坤地产一类的中小型房企行业环境尚未回暖，其交换要约是否成功存在很大的变数。
即便交换成功，上坤地产也并不可以达到“高枕无忧”的状态，毕竟明年还是要还钱的，并且明年年初还有一个票面利率13.5%，金额1.39亿美元的美元债要到期。
