诸如碧桂园、万科、保利这样的头部房企，在面对2021年这场行业寒冬之时，也遭遇到了前所未有的考验。
近日，保利发展率先“揭短”，其公布的2021年业绩快报显示，保利发展的归母净利润录得上市15年以来的首次负增长，下滑逾4.7%。
此外，保利发展的2021年销售额仍未能回归行业前三，并且其销售增速降至近十年的低点。
但是，在拿地方面，保利发展以1272亿元的权益拿地金额，排名第三，仅比万科少了2亿元。
由此可见，为重回前三保利发展有多拼。
盈利能力承压，归母净利15年首次负增长
近日，保利发展披露的2021年12月份销售情况简报显示，2021年1-12月，公司实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%。
6.38%的销售增速，虽然较保利发展自身来讲，已是近十年的低点。但是，在市场销售承压的大环境之下，这样的销售表现已经是很不错了。
数据显示，在过去一年，传统五强房企之中，仅有融创和保利发展实现销售规模的正增长。而从增幅来看，融创取得4%的销售增速，保利发展略胜一筹。
但是，就整体销售额而言，保利发展心心念念的重回前三仍未能实现。整个2021年，保利发展只是靠着恒大的衰退，勉强从四连庄的行业第五，挤进前四。
另外，在保利发展同时公布的2021年业绩快报中，其盈利能力罕见地出现了下滑。
相关数据显示，2021年保利发展的营业总收入同比增长17.2%至2850.48亿元，增幅较2020年的3.06%扩大不少，但不及2018年的32.66%和2019年21.29%。
尽管营业收入实现正增长，但保利发展的盈利能力却全面下滑，其营业利润497.32亿元，同比下降4.85%；利润总额为500.01亿元，同比下降4.83%；归母净利润为275.77亿元，同比下降4.74%；归母扣非净利润为268.55亿元，同比下降4.78%。
特别是归母净利润这一项，保利发展录得了上市15年以来的首次负增长。
事实上，2021年上半年，保利发展录得营收899.7亿元，同比增长22%；归母净利润103亿元，同比增长1.7%；而在去年前三季，其营收1384.6亿元，同比增长17.9%；归母净利润135.8亿元，同比增长2.9%。上述数据说明，2021年保利发展盈利增幅是在逐步扩大的。
可如今，保利发展2021年的归母净利润最终录得负增长，算是业绩小变脸了。
同时，上述数据证实，保利发展“增收不增利”的现象，愈发明显了。
对此，保利发展解释称，营业利润的下降乃是结转的房地产项目毛利率下降所致。
而根据数据显示，2018年-2020年，保利发展的毛利率分别为32.49%、34.96%和32.59%；2021年中期为32.50%，2021年前三季度进一步下降至29.82%。也就是说，保利发展的毛利率呈现逐步下降的趋势。
由此可知，保利发展的盈利能力或将继续承压。
高频次、大规模融资，为回前三不惜高溢价拿地
尽管面临着盈利能力继续下滑的风险，但是，就2021年来看，保利发展拿地势头依然不减。
根据中指研究院发布了“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”，保利发展以1272亿元的权益拿地金额，排名第三。
保利发展此举，正是为销售额重回前三，打下了坚实的基础。
毕竟，重回前三是“铁娘子”宋广菊退休之前，一直追逐的目标。
而为了拿地，保利发展在2021年、尤其是下半年频频发债融资。
2021年11月初，保利发展成功发行25亿元中票，年利率3.25%，期限3年。
而在当月20日，保利发展再度成功发行20亿元中票，年利率3.55%，期限5年。
几天之后的11月23日，保利发展又抛出98亿元公司债融资计划预案；12月初，又抛出自持物业“资产支持证券化”ABS产品拟发行100亿元。
12月18日，保利发展上述两笔总规模合计198亿元的发债计划获得公司股东大会审议通过。而在此之前的几天，保利发展还抛出在银行间市场发行100亿元中票融资预案。
要知道，在整个2021年，房地产行业的融资环境全面遇冷，各家房企苦于无法发债融资而纷纷陷入流动性紧张，更有不少房企最终爆雷。
而作为央企一员，保利发展在短短一两个月时间内，就获得数百亿的融资金额。如此高频次、大规模的融资成果，所有房企都不得为之动容。
有了如此雄厚的资金支持，保利发展自然要放开手脚拿地，甚至拿到了不少溢价较高的土地。
比如，在2021年2月，保利发展联合华润置地以67.77亿元，23%自持竞得北京市顺义新城第23街区新国展三期项目地块，溢价率35%。
而在2021年5月18日、5月19日，保利发展又分别以47.36亿元、17.76亿元竞得广东省东莞市黄江镇两幅地块，溢价率分别约为23.46%、40.29%。
再如，2021年6月，保利发展竞得厦门海沧一幅地块，成交价49.7亿元，溢价率24.87%。
由上文可知，保利发展的盈利能力正在持续下降。而在2021年，保利发展继续高溢价拿地，或将加大未来的去化压力并有可能压缩企业的毛利空间，导致保利发展的后续业绩承压。
由此看来，在保利润和规模扩张之间，保利发展显然是选择了后者。
毕竟，在这场行业寒冬之中，保利发展看到了重回前三的最佳时机。
