再次拆分上市
公告显示，瑞房可能将商业投资地产、物业管理及资产管理业务分拆，并于香港联交所主板上市。但截至公告日，董事会尚未决定是否进行可能分拆项目，将就可能分拆项目作出进一步公告。
据悉，计划最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。有业内人士分析，将中国新天地拆分上市，是罗康瑞拯救瑞安房地产低迷业绩的重要一步。
其实在更早之前，瑞安房地产就尝试过分拆商业投资项目于港交所上市。在2012年5月，瑞安发布公告宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。该公告还提到，此次分拆让中国新天地可透过全球发售筹集资金，部分所得资金预期将为中国新天地提供收购及投资商业物业的资金，以提升及扩大其物业组合。另一部分所得资金预期将用于结清中国新天地与集团之间的若干公司间债项结余。
当时为了分拆顺利进行，自2013年3月起瑞安决定将中国新天地与瑞房分开营运，两者为独立公司。瑞安房地产有限公司主席罗康瑞曾公开说明，瑞房与新天地分工清晰，前者负责项目开发，后者则投资营运商用物业。
到了2014年，中国新天地行政总裁黄勤道表示：“没有几百亿不会考虑上市，这是我们的期望，2015年下半年会是一个比较合适的时机。”
但到了2015年6月，黄勤道辞去董事总经理及中国新天地行政总裁的职务，正式提前退休后，罗康瑞在年会上表示“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，决定短期内不会进行中国新天地的上市计划。”至此上市计划按下暂停键，上市计划继续搁浅。
2016年，瑞安集团主席罗康瑞正式官宣新天地上市计划终止，并愿意进一步出售商业地产，为期4年之久的上市运作就此结束。
后来直到商业地产运营管理再度成为资金追逐对象，分拆商业项目成为众多房地产公司的“标准操作”，这家老牌港资房企才再度考虑分拆上市。
业内普遍认为，瑞安房地产重提分拆商业等业务上市，或许源于资金压力。
退地、业务回撤
去年8月出台了“三道红线”，而房企投销比不得超过40%就是同步要求之一。这一限制比例不仅包括房企在公开市场拿地的花费，也包括通过收并购方式获地的支出。此前房企疯狂拿地，但如今有了投销比40%的上限，时刻提醒着房企在第二批集中供地时保持拿地节奏。
目前为止，已经有不少激进拿地的付出了代价，土地市场也掀起“退地潮”。伴随着国家政策的调整，以及传统房地产行业出现的发展困局，许多传统房企都开始转型，探索新的发展方向。
据消息称，7月9日，瑞安房地产旗下2家全资子公司分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地，获得现金补偿26.53亿元。
对退地原因，瑞安房地产表示，由于种种客观原因，地块未能如期开展建设及开发，而鉴于佛山今年持续的工业化及城市化，为配合佛山市政府对这两幅地块的重新规划，瑞安同意将该两幅地块交还土地储备中心。
瑞安房地产在大湾区的土地储备将归为零，是否代表该公司将“变换赛道”，将彻底退出火热的大湾区？
对此瑞安房地产的官方解释为：“业务撤回上海及长江沿岸城市。”
但是对于曾在美国前总统川普破产之际，救他于水火让他有资本东上再起的瑞安房地产主席罗康瑞而言，当下的内房市场，想要在开辟一个“新天地”怕是不太可能了。
有趣的是，就在该公告发布前一周，瑞安集团与上海图书馆联合举办的名为《永远的新天地》主题文化展，刚刚举行了开幕式。
另外，近年来瑞安房地产的土地储备面积一直有所减少，截至2020年末为860万平方米，相较2017年末的1150万平方米缩水290万平方米。
业绩双降，新债换旧债
而此次传出分拆新天地上市，或许就和资金压力有关。
瑞安房地产近年来的营利双降、负债攀升至687.42亿元。
2020年瑞安房地产净亏损7.4亿元，同比跌138.30％，为近五年来首亏。营收45.97亿元，同比降56%；归属股东净利亏损7.4亿元，同比降138%；毛利23.5亿元，较上年同期减少56%。期内所持物业产生的租金及相关收入为25.28亿元，其中77%来自上海。
瑞安房地产营业收入及归母净利润同比增速情况
瑞安方面解释称，由于上半年新冠病毒疫情影响，集团录得亏损约16.22亿元，而下半年集团业务出现复苏录得净利8.82亿元，综合影响下净利亏损7.4亿元。
其实近来年瑞安的营收一直呈下降趋势。数据显示，自2018年后开始，瑞安营收骤降。从2018年的248.41亿元下降到2020年的45.97亿元，同比下降81.49%。
在“营”、“利”双降的同时，瑞安房地产的债务压力同样不小。
截至2020年年底借贷结构中，瑞安房地产一年内到期借贷为132.6亿元，而同期现金及银行存款合计为157.96亿元，如果扣除抵押给银行的13.13亿元存款和仅能用于本集团指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元，瑞安房地产实际可支配的灵活资金为99.77亿元，短期偿债压力明显。
2021年6月，瑞安房地产发行4亿美元5.5%可持续发展挂钩债券，所募资金用于偿还于短期内到期的现有债务，以及后续项目开发。
还有上述中，退还广东佛山市禅城区1宗土地，获得的现金补偿26.53亿元。
这和当初2012年提出分拆新天地上市计划之际是多么相似的历程。当初瑞安房地产“借新还旧”，在两个月内两度发债，合计集资总额超过40亿元，还出售项目股权，向日本开发商三井出售佛山岭南天地地块45.08%的权益，价格为3.91亿元。如今，瑞安再次旧法新用，发债的同时退地拿钱。
