近日,鸿坤地产发布寻求债券展期公告,即将到期的“19鸿坤01”债券面临到期,其中超九成投资者选择不再持有,鸿坤地产紧急召开会议寻求展期,最后以过半投票惊险过关,而此次惊险度过的危机也侧面映射出鸿坤地产资金链拉紧的窘境。近几年其货币资金连年下滑,近一年更是存在极大的债偿违约风险,离鸿坤曾定下“四个千亿”目标越来越远。

图/鸿坤集团官网

债券寻求展期,超九成投资者回售

据上交所披露,11月25日,鸿坤地产发布了“19鸿坤01”回售兑付兑息达成展期的公告,“19鸿坤01”等公司债券将于11月29日开市起复牌。

公告显示,关于延长上述债券即“19鸿坤01”回售撤销期、回售资金到账日,暂不触发债券违约,与发行人继续协商兑付方案的议案,获得通过。

据公开信息,这笔债券起息日为2019年11月22日,附第2年末和第3年末发行人调整票面利率选择权、及投资者回售选择权。若投资者在第二年末,部分行使回售选择权,则债券回售部分债券的到期日为2021年11月22日。

但本次回售登记结果显示,本次回售有效登记数量为317,980手,面值100元人民币,总回售金额3.18亿元,相较于3.4亿元的存量规模,回售占比高达92%。这意味着,超九成投资者选择不再持有。

有分析师表示“大部分债权人选择回售说明不看好鸿坤地产的前景。而‘19鸿坤01’寻求展期,证实了鸿坤地产的兑付资金没有及时到位。”

本要在22日完成兑付的鸿坤,却于当日紧急召开债券持有人会议,申请延长回售撤销期、回售资金到账日,暂不触发债券违约,协商兑付方案。23日,鸿坤旗下三只债券申请停牌,包括“18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”。

Wind数据显示,当前鸿坤地产的存量债券仅有3只,即前述停牌的3只债券,票面利率均为7.5%,存量总额约9.2亿元人民币。其中,“18鸿坤01”、“18鸿坤03”剩余期限分别为0.885年、1.0685年,在剩余一年左右的存续期内,中间并无赋权(回售权、赎回权等),因此目前并无特别事项。

而在2019年11月发行的“19鸿坤01”,其期限为4年(2+1+1),第三年及第四年投资人拥有回售权,第一个行权日为2021年11月22日,下一个行权日为2022年11月22日。

据最新消息显示,针对“19鸿坤01”延长回售资金到账日等事项,已累计获得53.33%的同意投票。仅过半投资者同意,脚踩门槛通过。同时,鸿坤方面表示,将尽快召开后续持有人会议,与投资者尽快达成后续具体兑付方案,全力保障投资者合法权益。

鸿坤地产并不是第一次陷入债券集中回售的尴尬境地,据相关信息显示,去年5月,“18鸿坤01”曾在18天里被集中报卖12次。

债券兑付暂时展期虽然为鸿坤换来解决问题的时间,但也侧面映射出这家老牌房企陷入举步维艰的境地。

 

四千亿目标难实现,存偿债违约风险

在行业遇冷的大背景下,和其他房企遇到的问题类似,鸿坤地产债券选择展期也是因为资金链拉紧。

公开信息显示,截至2021年中期,鸿坤地产借款达10.18亿,应付票据达23.66亿,一年内到期的非流动负债25.81亿,总计59.65亿。而在公司信用类债券中,鸿坤地产公司债券余额为34.09亿元,其中24.89亿元公司信用类债券在未来一年内面临偿付。“18鸿坤01”、“18鸿坤03”分别将在2022年10月12日及2022年12月18日到期,债券余额合计为5.76亿元。然而同期其账面现金仅有30.4亿,远不能覆盖短期需偿还的负债,外加此次展期到明年的3.44亿元,未来一年鸿坤地产可能会一直面临无法偿债风险。

回顾鸿坤地产过去5年,其短期借款、应付票据、应付债券和一年内到期的非流动负债都在逐年增长,但在手的货币现金逐年降低,2017至2020年分别为55.9亿元、50.7亿元、44.7亿元和27.9亿元,同比下滑9.3%、11.84%、37.58%,下滑速度逐年递增。

而2021年上半年,鸿坤地产销售签约金额58.32亿元,销售回款43.18亿元,销售回款率为74%;营业收入 52.15 亿元,同比上升83.58%;净利润仅为0.12亿元,同比下降98.1%;毛利率为25.55%,同比下降53.47%。

据媒体报道,为加快销售回笼资金,鸿坤地产部分环京项目大幅降价,并推出“0首付”等优惠购房政策。

值得一提的是,11月29日,北京鸿坤伟业房地产开发有限公司出质北京鸿坤谷投资有限公司股权,质股权数额为 2693.878 万元,质权人为北京恒伦斯特科技有限责任公司。

联合资信今年6月对鸿坤地产出具的评级展望为负面。其表示,鸿坤项目集中在京津冀地区,受调控政策影响较大,部分项目面临一定去化压力,同时发行人盈利能力下滑、流动性紧张、存在一定资本支出压力和融资需求。

鸿坤曾定下“四个千亿”目标,旗下四个板块要在2023年分别完成千亿任务。曾经安居京城的鸿坤,开始走出西红门,走出北京,他们开足马力,并购和拿地并举,杀入了安徽、海南、天津蓟县、廊坊、张家口等地。

几年的发展,鸿坤还是在围着京津翼打转。随着环京调控政策加码,销售太难,让他们有大多数环京地产公司都有的苦恼。

四年前,赵老板曾经喊过要在六年内把鸿坤地产从169亿做到1000亿的。现在,他们连3亿元的债都还不起。看来当初的豪情壮志,应该很难实现了。

原文作者:天一
编辑:邱天一