房地产寒冬之下,连“浓眉大眼”的万科,都喊出了“节衣缩食”的口号。

有些房企为了缩减开支,不得不走上了裁员的道路。

比如大发地产。

近日,有消息称,大发地产要进行大规模裁员了。

裁员就意味着要缩减开支,而其根本原因在于,大发地产近年来利用高杠杆疯狂扩张,致使其当下的债务压力非常之大。

1996年,温州商人葛和凯创立大发集团,执掌公司二十年一直实行重利润、轻规模的稳健经营模式。

不过,2015年其子葛一旸正式接手大发地产。在这位80后掌门人的带领下,大发地产的经营风格迅速切换至激进状态。

2017年,受大发地产当年营收大增的刺激,葛一旸甚至喊出了2018年冲千亿,5年冲3000亿的目标。

而为了获得资金支持、迅速做大规模,葛一旸不仅将大发地产推上资本市场,还频频进行美元债融资,致使其债务规模不断攀升。

如今,房地产步入寒冬,各大房企先后爆雷。而作为中小房企的大发地产,远没有“独善其身”的实力,也将必然品尝债务压身的苦果。

大裁员和对内发行高收益理财产品

近日,有媒体报道称,大发地产启动集团与区域的大裁员,涉及客研、投资等多个部门。

据悉,大发地产遵循了“n+1”的裁员补偿标准,总体计划裁员幅度相当大,但会分步实施。

但是,这一说法很快遭到大发地产方面的否认,“没有大面积裁员,只是基于目前政策做出相应调整”。同时大发地产还表示“现在各家拿地和投资模式发生改变,为顺应市场变化,公司在营销和投资端做了调整,相当于‘精兵简政’,此次人员优化没有绝对的比例”。

有分析指出,目前大部分房企都因为资金紧张,而采取战略收缩、架构调整、区域合并减员等方式维持经营,“说得好听点,就是精兵简政”。

大发地产裁员的直接原因,是其债务偿还压力与日俱增,尤其是美元债。

据了解,大发地产目前存续3只美元债,存续规模7.4亿美元,其中有两只规模合计6.4亿美元债将于一年内到期。也就是说,大发地产将面临短期集中兑付的压力。

值得注意的是,大发地产这三只美元债的利率很高,分别是9.95%、12.38%,以及不久之前发行的一只2023年到期的1亿美元绿色债券,其利率竟然高达13.50%。

要知道,绿色债券的发行利率一般都会有一定的优势,然而大发地产这只绿色债券的利率居然如此之高,实属罕见。

另外一个值得关注的事情是,在进行裁员的同时,大发地产针对内部员工的理财产品却有加息动作。

据悉,近日大发地产面向员工推出年化收益14%的理财产品,只有大发集团员工及家属才能注册登陆。

倘若该消息属实,那么在裁员的同时,还向员工发行高收益理财产品,除了说明其对于资金的迫切需求以外,或许还有一丝讽刺意味。

高溢价拿地侵蚀利润水平,为扩张频频“卖子”

数据显示,截至今年6月末,大发地产总资产为395.47亿,总负债296.73亿,净资产98.74亿,资产负债率75.03%。

近年来,大发地产有息负债总额持续增长,2018年-2020年分别为56.45亿、90.93亿元以及126.54亿元,三年翻了两倍多。

有息负债的攀升,正是大发地产疯狂扩张规模的结果。

不过,从数据来看,大发地产不惜背负巨额有息负债冲击规模的做法,也算取得了不错的回报。

今年前10个月,大发地产累计合同销售金额约355.01亿元,同比增长53.65%,完成全年销售目标360亿元的98.61%。

不过,值得警惕的是,今年下半年以来,大发地产销售日渐疲软。7月-10月,其单月销售额分别为30亿、25亿、23亿以及不足20亿,呈持续下滑的趋势,资金回笼压力渐显。

从现金流方面来看,今年上半年,大发地产实现营收53.87亿元,实现归母净利润2.01亿元,经营性现金流净额为-7.54亿元。

近年来,大发地产经营获现能力持续恶化,2020年其经营性现金流净额更是为-39亿元。

之所以出现这种情况,还是在于大发地产对于规模的执着,不断加大拿地力度的结果。

今年以来,大发地产继续在土拍市场上不断开疆拓土,多次高溢价拿地,甚至拿下多宗“地王”。

拿地成本的高企,势必会侵蚀大发地产的利润水平。数据显示,近年来大发地产的毛利率持续下滑,2019年至今年上半年,其毛利率分别为22.93%、20.87%和20.1%。

为了冲击规模增长,大发地产不惜牺牲利润水平,这将严重影响其债务和利息的保障能力。

值得注意的是,由于大发地产的“造血”能力不足,为了补充扩张资金,大发地产不仅频频高成本融资,还不断通过出售子公司股权腾挪资产。

据记统计,自2020年6月起,大发地产已接连出售6家子公司股权,交易总对价超过9亿元。

最近一次,发生在今年6月9日。彼时大发地产公告称,出售重庆融阙置业有限公司90.84%的股权以及上海瀚颜实业发展有限公司100%股权,对价分别为1212.7万元和7004.9万元。

由此看来,在规模扩张的这条道路上,大发地产可以说是“无所不用其极”。

然而,当前的融资环境急剧恶化,大发地产美元债兑付压力陡增。

正所谓“牵一发而动全身”,如今的大发地产走到了大裁员的地步。如此看来,大发地产这套扩张模式,或许遇到了不小的问题。

原文作者:梁华梁
编辑:华梁