景业名邦的年报终于艰难出炉了。
毫无意外，从数据来看，除了销售成本和销售费用增长了以外，其他业绩指标，全部下跌。
业绩下滑还是小事儿，短债压力巨大，才是景业名邦最为头疼的事情。
年报显示，截至2021年年底，景业名邦账面上的现金，只有10亿元，根本无法覆盖短债。
要知道，景业名邦还背负着“明股实债”的嫌疑。
由此看来，景业名邦的危机或许就在眼前。
量价齐升后利润“蹊跷”下降
4月21日，景业名邦发布了经审核的2021年业绩公告。
年报显示，景业名邦2021年度合约销售额约为42.16亿元，同比增长19.7%；合约销售总建筑面积约为33.4万平方米，较2020年减少4.8%；平均合约售价12631元/平方米，同比增长约25.8%。
自去年以来，房地产市场全面遇冷，房企销售情况陷入低谷。不少房企为了加快销售回款，纷纷开启了折价促销的销售模式，使得公司销售均价出现下滑。
而景业名邦在2021年能够实现量价齐升，属实难能可贵。
然而，从年报数据来看，虽然销量及销售均价都实现增长，但是景业名邦在2021年的业绩表现却全面下滑。
数据显示，2021年景业名邦实现营业收入20.43亿元，同比减少近13%；毛利为5.83亿元，同比减少36.10%；净利润为1.99亿元，同比减少58.44%；归母净利润为2.16亿元，同比减少55.39%。
各项利润指标的大幅下滑，主要原因是景业名邦的大幅下滑。
年报显示，2021年景业名邦的毛利率，由上一年的38.9%，减少至28.5%。
这一现象很值得思考。要知道，就在景业名邦的2021年中报中，其去年上半年的毛利率还比上一年有所增长，达到了39.52%。
也就是说，景业名邦2021年的全年利润指标下滑，是受到了下半年的拖累。
然而上文提到，整个2021年，景业名邦取得了量价齐升的结果。
根据此前数据，2019年、2020年，景业名邦的合约销售额分别约为31.16亿元、35.24亿元，不及2021年表现
然而，在2021年，景业名邦却凭借年内更高的合约销售额，达成了更低的利润。
这就有些可疑了。
短债缺口有20亿元
除了业绩表现之外，景业名邦更为值得担心的，是其短债压力。
事实上，景业名邦的短债压力早已有了迹象。
今年1月28日，景业名邦公告称，已完成2022年到期的7.5厘优先票据的交换要约。
资料显示，景业名邦这笔美元债，发行于2021年2月，于今年2月7日到期，发行规模1.55亿美元。
而在到期之前，景业名邦新发行了一笔2023年到期、利率为7.5%、规模1.52亿美元的优先票据，实际上就是对上述美元债的展期。
虽说，当前房企美元债展期已经成为了常带，但就景业名邦而言，截至2021年年中，景业名邦是正儿八经的绿档房企，其账面上的现金及现金等价物有21.37亿元，照道理讲应该是不差钱。
如今，2021年年报一经公布，景业名邦彻底被“揭底”。
数据显示，截至2021年年底，景业名邦的货币资金有23亿元，但除去受限制现金等，其账面上的现金及现金等价物仅有10.30亿元，较2020年下降了近5成。
再看其短债情况，数据显示，截至2021年年底，景业名邦的短期借款规模就有22.39亿元，再加上账龄在一年内的7.93亿元贸易及其他应付款，共计有30亿元。
也就是说，即使“躲过”了美元债的到期，景业名邦账面上的现金，仍无法覆盖短债，缺口足足有20亿元。
在这种情况下，景业名邦的短债压力有多大，可想而知。
“明股实债”助负债出表
问题在于，这些还只是景业名邦账面上的债务情况，其表外负债同样不容小觑。
数据显示，截至2021年年底，景业名邦的少数股东权益为16.69亿元，占所有者权益的比例约为35%。
而在同期，景业名邦的少数股东损益为-1762万元。也就是说，占权益比例35%少数股东权益，别说分得利润了，还录得了亏损。
这就是典型的“明股实债”。
事实上，景业名邦的“明股实债”操作，非常明显。
2020年10月28日，陕西省国际信托股份有限公司（以下简称陕西信托），向广州鑫泽投资最大金额9.1亿元，拿下了广州鑫泽项目70%的股权。
根据条款约定，在投资期间，陕西信托拥有优先取得报酬的权利，优先保障陕西信托所有投资本金且要年投资回报率要达到9.5%，其后才是满足景业名邦等公司的本金和投资回报率。
在保障退出方面，项目工程计划、销售计划以及亏损等，均会触发陕西信托退出，届时，景业名邦等需要回购陕西信托的股权，并且需要保证陕西信托拿回本金并获取10.5%的年化回报率。
而在一年之后的2021年12月9日，陕西信托将持有的广州鑫泽70%股权，转让与景业名邦旗下的两家子公司，代价为4.2亿元。
如此看来，投资近一年时间，陕西信托便选择退出该项目，转让代价仅4.2亿元。但其他相关资金已经以投资回报等方式，回归到陕西信托手中。
也就是说，在这一年时间里，陕西信托相当于向景业名邦及其项目公司——广州鑫泽，提供了一个年化10.5%的资金借款。
而在这场投资交易中，景业名邦得以将广州鑫泽的债务挪至表外，这就是典型的“明股实债”操作。
而这只是景业名邦表外负债的冰山一角。由此看来，景业名邦债务压力，着实不小。
