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金地集团在经历2021年行业动荡后,终于迎来了外界肯定。

近日,国际评级机构穆迪将金地集团公司家族评级为"Ba2",评级展望为"稳定",相较于多数同行被下调的评级,金地集团可谓穆迪心目中的优秀学生了。

不过,在近来金地集团尤为看重的规模方面,穆迪则预测2022年其合同销售额将降至约2450亿元,并表示因为在未来6-12个月内,我国房地产市场的运营状况仍将充满挑战。

事实也正是如此,就在不久前金地集团披露,今年前4个月其签约面积及签约金额分别同比下降超42%,这对于好不容易才重新回到行业前十的金地集团来说似乎是一个"威胁"。

 

评级稳定 销售额下降

日前,国际评级机构确认了金地集团公司家族评级为"Ba2",其全资子公司辉煌商务有限公司公司家族评级为"Ba3",与此同时将其评级展望维持为"稳定"。

不过,穆迪在签约销售额方面表现出了担忧,穆迪认为"到2022年,金地集团的合同销售额将降至2450亿元,因为在未来6-12个月内,中国房地产市场的运营状况仍将充满挑战。"

要知道,2021年金地集团销售额为2867.1亿元,按照穆迪的预测推算,2022年金地集团销售额将同比下降约14.55%。

而据数据显示,今年前4个月金地集团累计实现签约金额580.1亿元,同比下降42.17%;实现签约面积229.8万平方米,同比下降48.31%。

此外,据中指院数据显示,年内1至4月,金地集团权益销售额为354.6亿元,权益销售占比约61.13%,较上年末减少了0.85个百分点,同比更是减少了1.87个百分点。

也就是说随着销售额的下滑金地集团未来盈利能力及流动性也会受到影响。

然而,在穆迪看来这并非大问题,穆迪认为"金地集团流动性状况仍将保持良好",并表示"这要归功于其强大的国内融资渠道。"

 

股东结构带来较为“便利”的融资渠道

事实也确实如此,在2021年各房企融资遇阻的情况下,金地集团却成功发行了两期公司债及中期票据,累计规模达159.95亿元,并且其融资成本也较低,截至2021金地集团债务融资加权平均成本仅为 4.56%,可谓羡煞众同行。

而这其中原因则主要"归功"于金地集团背后股东。

据了解,金地集团股东一直以来都比较"优越",2013年之前金地集团大股东为国企深圳市福田投资控股有限公司,此后险资富德人寿、大家人寿纷纷入局,先后成为金地集团第一、二大股东,为金地集团提供了强有力的支持。

尽管大家人寿去年多次减持,但目前仍为金地集团第三大股东,并且其股东里还有"国家队"全国社保基金,及华润深国投信托有限公司在内。

但在业内人士看来,正是由于拥有国企及险资等"优越"背景,金地集团也拥有了较为"便利"的融资渠道,使得金地集团能在融资环境收紧的情况下密集融资。

而换个角度想也正是因为金地集团股东之多、股权较为分散、无实际控制人,导致以董事长凌克为首的管理层缺乏话语权,才错过房地产发展的黄金时期,并逐渐掉队"招保万金",陷入如今不断追赶,对资金强烈需求的局面。

并且能在去年如此多关键节点发债也表现出金地集团对资金需求的强烈,年报显示,截至去年末金地集团短期借款、一年内偿还的应付票据及应付账款、一年内到期的非流动负债累计808.17亿元,已超过同期现金及现金等价物645.1亿元可覆盖范围,且出现较大资金缺口。

 

金地高管“后花园”

实际上,为了改变管理层这种局面,凌克与管理层们早在2012年收购了香港上市公司星狮地产,成为其控股股东,而在完成收购后,以凌克为代表的管理层入驻,星狮地产正式更名为金地商置。

在金地商置的董事会中除了以凌克为代表的管理层外,没有任何一位金地集团大股东的身影,金地商置在"逃离"金地集团大股东的同时又完美获得了金地集团这个靠山。

虽然金地商置定位为商业地产,但在金地集团"竭尽所能"地为其提供便利,例如北京大兴区黄村项目、金水西山艺境等优质住宅项目均被放置于金地商置旗下,并且在融资及土储等方面均"享受"到便利。

基于此截至2021年物业发展收入130.2亿元,在总营业收入中的比重为92%,在过去的多年间物业销售比重都保持在90%左右,并且其土储中近9成为住宅用地。

此前,金地商置、金地集团更是在同一土拍市场现身,因此金地商置、金地集团也陷入外界对其是否存在同业竞争的质疑中,不过在金地集团不断的助力下,近些年金地商置毛利率及净利率也颇为漂亮。

即便如此,金地商置在行业寒冬中也未能幸免,2021年金地商置实现营业收入141.85亿元,同比减少16%;实现归母净利润40.14亿元,同比减少8%;实现毛利28.84亿元,同比减少57%,如此业绩表现,无疑对金地集团业绩表现造成了影响。

再加上此前监管部门对险资持有上市公司最高10%股权限制的要求,部分险资也逐渐减持其所持股份,金地集团目前第一大股东富德人寿或许也要进行减持以达到监管要求。

随着险资长线资金的逐渐离去,存有诸多扩张"后遗症"的金地集团又能靠融资优势"借新还旧"维持多久呢?

原文作者:王婷妍
编辑:王婷妍