5月6日,建业地产发布2021年4月销售数据。

数据显示,截至2021年4月30日,建业地产连同其附属公司物业合同销售总额为219.15亿元,同比上升4.5%;总合同销售建筑面积319.42万平方米,同比上升8.7%;平均销售价格6861元,同比减少3.9%。

从整体数据来看,2021年建业地产前4个月的销售额保持微涨状态,但从4月份单月销售额看,建地产实现物业合同销售额54亿元,同比下滑28%,建筑面积的合同销售额80.2万平方米,同比下滑21.4%。

单季度的销售额下滑,它更像是一面“照妖镜”,直接将建业地产过去的未能引起重视的问题扩大展示出来了。近些年“蜗居”河南的建业地产正面临业绩和负债的多种压力,此僵局如何打破也成为了建业地产目前最大的焦虑。

销售额停滞,增收不增利

从4月的单月销售额来看,建业地产的业绩并不理想。2021年4月,建业地产实现物业合同销售额54亿元,同比减少28%,建筑面积的合同销售额80.2万平方米,同比减少21.4%的状态。

实际上,建业地产销售额的下滑其实早有预兆。财报显示,其2020年实现合同销售额为1026.42亿元,在销售规模方面勉强维持住千亿地位,但以全国房企的排名比较,建业地产早已掉队。克而瑞数据显示,建业地产行业排名从2019年的第27位降至2020年的第34位。

与此同时,建业地产营收为433.04亿元,同比增长40.8%。其高营收之下,但归母净利润与净利润分别为18.02亿元、21.02亿元,同比双双下跌分别为10.6%、13%,这也是其近5年来首次出现负增长。

对于净利润下降,建业地产表示,由于衍生金融工具的公平值变动,导致其公平值录得亏损6.13亿元。

氢财经发现,建业地产销售成本的上升也在吞噬着利润。其销售成本由2019年的227.61亿元上升至2020年的347.08亿元,增幅达52.5%。也正是受销售成本大增的影响,公司毛利率亦下降了6.1个百分点至19.9%。

值得注意的是,2020年9月,建业地产董事长胡葆森曾公开表示不带头降价,降价促销弊大于利。但2021年前4个月,建业地产销售均价为6861元,同比减少3.9%,难道建业地产为了业绩决定打破曾经的诺言?

资金之困,借旧还新高风险

在盈利能力堪忧之下,建业地产的负债情况也难言乐观。

近几年,建业地产的负债总额一路高歌猛进。财报显示,建业地产负债总额由2015年的324.4亿元攀升至2020年的1493.19亿元。从长期偿债能力来看,2018年至2020年,建业地产的资产负债率分别为89.93%、91.25%、91.10%,已经连续三年保持高位水平。

由于负债过高,建业地产从2020年下半年开始,建业地产就靠发行新的债券,来归还以前的欠债的方式来缓解还债压力。

氢财经梳理发现,建业地产2020年共发行了5笔优先票据本金为15亿美元,约合人民币为98.43亿元。今年1月7日,建业地产又发行了2.6亿美元优先票据,票面利率7.5%,2025年到期。

“借旧换新”并不非长久之计,此操作风险颇高。此前河北华夏幸福地产、福建泰禾集团、福建福晟集团、上海绿地控股集团四家企业就因此操作最后面临债务危机,频临破产。

值得注意的是,建业地产的高负债也导致其借贷成本上升。建业地产2020年的融资成本由2019年的3.95亿元上升至2020年的12.72亿元,增幅高达221.8%,吞噬了其当年70.59%的归属股东净利润。

据悉,建业地产将分拆旗下代建公司“中原建业”赴港上市。5月4日港交所信息显示,中原建业通过了港交所聆讯。建业地产分拆子公司上市的举措也透露出其对资本市场、对融资的渴望。

黄档之下,还有多少表外负债?

年报显示,2020年净负债率为56.8%,低于100%的水平,非受限现金短债比为1.48,也大于1。净负债率与现金短债比均符合“三道红线”标准,仅剩剔除预收款后的资产负债率一项未降至红线70%水平为85.5%,居“黄档”。

在监管政策持续收紧的背景下,踩中“三道红线”的房企开始着眼美化财务数据,因此便出现不少减少明面负债、降低档位达标的情况。

氢财经发现,建业地产的债务规模水涨船高,净负债率却持续处于低位。其或许存在美化报表的嫌疑。

 一方面,2010年建业地产首度披露与百瑞信托的合作消息后,百瑞信托十余年内频繁以资金方身份出现,并扮演“短期”股东的角色。据不完全统计,百瑞信托已先后入股建业地产旗下10家公司,持股时间普遍较短,基本在半年左右就退出。百瑞信托与建业地产之间高频且短暂的交易往来的现象,引起市场对其“明股实债”的质疑。

另一方面,建业地产近几年少数股东权益正逐渐增大。2017年至2019年,建业地产少数股东权益依次为7.78亿元、14.33亿元和28.84亿元。少数股东权益可以以资本形式加入来计作公司资产,在统计口径上,会算做公司资产而非负债。其少数股东权益呈逐渐增大的状态,也不免引来市场对其用此方式来美化实际负债水平的怀疑。

因此可看,建业地产的负债水平或许并没有纸面上那么优秀。

 

 

原文作者:王欣
编辑:王欣