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政策利好不断涌现,作为地产龙头的碧桂园,同样如沐春风。

据统计,自11月24日以来,碧桂园已经与工商银行等十家银行签署战略合作协议,共计获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

受此利好消息的影响,碧桂园在股债市场上的表现同样喜人。短时间内,碧桂园的股价继续大涨,同时其旗下的离岸债券也取得不俗的回报。

不过,值得一提的是,3000亿元的银行授信额度,与贷款还是两个截然不同的概念。额度能否最终落地,变成实打实的贷款,还需要很多的条件。

碧桂园对此心知肚明。在利好频传的同时,碧桂园仍在不久前进行了股权融资,积极盘活现金。

另外,在销售端,碧桂园加大折扣降价卖房。尤其是在三四线城市,碧桂园正在开展一项为期一个月、最低75折的优惠促销活动。

面对三四线城市房地产市场低迷的表现,保持重仓的碧桂园,即便是在利好政策不断涌现的当下,仍不敢有丝毫的松懈。

 

3000亿银行授信不等于贷款,配股38亿港元

近期,监管层面对于房地产行业的利好政策连续出台。

11月21日,人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,强调要全面落实房地产长效机制,因城施策实施好差别化住房信贷政策。

在此背景下,11月23日,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮政储蓄银行六大行,与多家房地产企业签署战略合作协议,提供意向性综合授信额度。

而作为“优质房企”的代表,地产龙头碧桂园自然要获得相关政策的呵护。

11月24日,碧桂园宣布与邮储银行达成合作,后者将为其提供不超过500亿元的意向性授信额度。

受此消息影响,24日下午,碧桂园股价一路上涨,最终单日涨幅达20.85%。

据统计,自11月24日以来,碧桂园继续通工商银行、农业银行、中国银行、中信银行、广发银行、浦发银行、光大银行、顺德农商银行、珠海华润银行等十家银行签署战略合作协议,共计获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

所谓的授信额度,是指银行等金融机构为用户核定的贷款指标,额度多寡与企业的整体经营状况息息相关。

而3000亿元的银行授信额度,或许可以证明,市场对于碧桂园的认可。

不过,值得注意的是,授信额度与贷款是两个截然不同的概念,额度能否变成落地的贷款,还需看企业的项目能否通过评估,以及企业能否提供合格抵押物或足额保证金等。如果是资金量大的银团贷款,审批条件会更为严苛。

也就是说,3000亿元的银行授信,并不意味着贷款投放。碧桂园要想使用这些额度,还需要满足许多的条件,比如优质资产的抵押等等。

相较于这笔“意向性”额度,碧桂园更渴望得到实打实的资金。

就在稍早,碧桂园发布配售新股公告称,已与瑞银集团及J.P.Morgan等配售代理各自订立配售协议,公司有条件同意委任该等配售代理,而该等配售代理有条件同意担任本公司的配售代理,并促使承配人认购合共14.63亿股股份,价格为每股股份2.68港元。

按照公告,此次配售事项的所得款项净额约38.7亿港元。

还是现金落袋最重要。

 

三四线重仓区楼市低迷,只得75折促销去化

当然,相较于融资,碧桂园更为在意的还是销售端的回款。

毕竟,虽然碧桂园属于优质房企的行业,但1.6万亿的负债压力着实不小。而3000亿元的“意向性”额度以及几十亿港元的融资,并不能完全解决债务问题。

而就在11月26日,碧桂园在官方微信账号发布文章,拉开为期一个月的现房节活动大幕。全国1000+楼盘,现房销售,最大折扣75折,范围涉及碧桂园布局的30多个省的268个城市。

目前来看,碧桂园全国签售或者已经摘牌的项目一共就3179个,此时选择拿出三分之一的楼盘进行促销,由此可以看出,碧桂园确实急于消化库存、加快回款。

最新数据显示,今年1-10月份,碧桂园的权益销售额为3088.6亿元,同比去年下滑了37.37%。

在这种情况下,碧桂园有意加强促销,有冲击销售目标、优化全年业绩的考量。

但是,碧桂园当下更为重要的任务,还是加快回笼资金、应对短债。

数据显示,仅在一个月之后的2023年1月10日及17日,碧桂园即将分别面临两笔美元债的到期,发行规模分别为7.5亿美元、6.25亿美元。

在此之前,3000亿元的“意向性”额度是否可以使用,还是个未知数。而近期消息称,碧桂园有意于发行2022年度第二期中期票据,发行金额约为10亿元,由中债增进公司全额担保。不过这笔票据是否能够落地,有待最终的发行结果。

在这种背景下,促销回款就更加显重要了。

值得一提的是,碧桂园此次75折促销并非全国统一的,比如一线城市的折扣力度就不大,一般在95折到97折之间。真正实行75折优惠的房子,其实都是在三四线城市居多。

作为行业龙头,碧桂园曾搭载着棚改货币化、城镇化的风口,凭借重仓三四线城市,在短期内实现了规模的高速扩张。

2019年3月份,碧桂园的杨国强曾表示,自己依旧长期看好三四五线城市的房地产市场,未来碧桂园还会继续布局三四线城市。

正是由于杨国强的坚定看好,使得当前的碧桂园,在三四线城市的业务比重,仍高达六成以上。

但是自2020年以来,全国范围内楼市不景气,三四线城市的楼市下行更是愈发严重。

时至今日,碧桂园才意识到了形势的恶劣。在2022年上半年,碧桂园拿地权益金额仅60.9亿元,其中三四线城市的投入占比只有33.3%,

但碧桂园已然落入到后知后觉的尴尬。三四线城市的库存压力如此之大,碧桂园只得通过大幅降价促销,来回笼资金。

即便是获得巨额的银行授信、或是能够继续获得融资支持,只要是三四线城市库存没有得到很好的去化,碧桂园就不敢有片刻松懈。

原文作者:梁华梁
编辑:邱天一