5月6日,雅居乐发布了4月业绩公告,2021年1-4月份,雅居乐地产板块预售金额合计508.4亿元,同比增长92.8%;预售面积合计320万平方米, 同比增长83.2%。

来自雅居乐官网截图

负债扩张,评级下调

在销售业绩增长的同时,雅居乐在营销创新上玩出了花样。

短视频和直播正在成为时代的新风口,同时也是房地产线上营销的新阵地。以雅居乐为首的房地产企业率先进入。

2021年,雅居乐地产更将房地产和选秀做了一次强强融合,截至5月6日上午,抖音上的话题#雅居乐厂牌之夜,播放量已近2500万。

多元业化方面,雅居乐拓展环保、商业、物业、建设等多元化业务。不过,这一目标进展并不顺利。目前雅居乐多元化的主要方向为物业和环保类项目,尽管去年雅居乐环保板块营收暴涨,但是利润却首度亏损。2020年雅居乐环保板块亏损人民币3.94亿元,相比2019年盈利3.35亿元,减少217.7%。在解释环保板块亏损原因时,雅居乐表示主要是来自一笔对环保业务商誉的计提减值,共计7.24亿元。

2020年集团多元化业务收入为107亿元,占雅居乐整体收入的13.3%,占比较低,离预期较远。

而在雅乐居创新营销玩的飞起,积极开发多元业务的背后,却是举债扩张,甚至脚踩“红线”。

一方面房地产增速下滑,雅居乐依然在全国布局拿地,另一方面多元化投入仍需要大量资金。这直接导致了雅居乐大量举债,其中就包括美元债。

2019年,雅居乐共计发行了14亿美元的优先永续资本证券,这一数字相当于当年国内所有房企发行美元债永续规模的1/3。一度被视为新任“永续债之王”。

在境内债券方面,目前雅居乐集团存续2只债券,存续规模为30亿元,其中一只18亿元私募债将于今年10月11日到期。截至2020年末,雅居乐集团资产总额为3137.65亿元,总负债2367.95亿元,净资产769.7亿元,资产负债率75.47%。从房企融资新规“三道红线”看,雅居乐集团扣除预售款外的资产负债率为71.9%,净负债率为61%,现金短债比是1.3,踩中一道红线归为“黄档”。

从营收和净利来看,雅居乐集团虽然业绩亮眼,其“三道红线”也仅踩中一条。但细看之下,那是得益于永续债和股权融资的掩护,如果抛开这些,雅居乐的债务数据就不那么好看。

面对债务,雅居乐在2020年也采取了诸多措施,来缓解债务负担。

据悉,其一方面利用830 亿元未使用授信额度,对短期内到期的境内外金融机构借款进行置换或者滚动续借;另一方面,还通过番禺雅居乐发行公司债偿还雅居乐控股熊猫债,通过发行美元债置换境外债券。但此种方式还债实属借新还旧,债务腾挪,并不能达到整体控负债、降杠杆的目的。

2020年4月3日,穆迪公告称,已将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从稳定调整为负面。与此同时,穆迪维持雅居乐公司家族评级为“Ba2”,债券高级无抵押债务评级为“Ba3”。同月9日,标普全球也将其对雅居乐的评级展望从稳定下调为负面。同时,维持对雅居乐公司的“BB”长期发行人信用评级和对公司高级无担保票据的“BB”长期发行信用评级。

一时间两大国际机构接连下调雅居乐评级,代表国际资本市场对雅居乐实际负债水平和偿债能力具有一定程度上的疑虑。

今年,雅居乐公布了颇具“扩张性”的计划。2021年雅居乐的地产销售目标为1500亿元,较2020年增长8.55%。雅居乐副总裁潘智勇表示,“2021年雅居乐将继续扩张,买地的总投资大概会在400亿左右。再好一点可能会加一点,达到450亿元左右的总投资额。”

相较于2020年拿地支出的233.85亿元,雅居乐2021的土地支出增加了整整近一倍之多。不难看出,这会进一步增加雅居乐的资金压力。

 

元老贪腐

2019年元旦前夕,一份雅居乐的内部通报文件在网上流传。文件内容显示:雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,被开除解雇。据了解,简毓萍在2010年至2013年担任海南区域营销部负责人期间,多次收受外部人员巨额贿赂,利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利,其行为已严重违反公司制度并损害公司利益,构成重大廉政违纪,并且涉嫌刑事犯罪。其自2001年加入雅居乐,堪称公司开荒元老,而一同被开除的蔡小鹏也在雅居乐任职超过10年,其利用职务之便,承揽公司业务、收受供应商礼金隐瞒不报。。

同时,控股公司董事副总裁黄奉潮、原地产集团营销负责人刘鹏飞(已离职),分别是案发时简毓萍的上一级行政和业务主管领导,日常管理工作不到位,公司决定给予黄奉潮通报批评处分,扣除其当月20%绩效奖金;鉴于刘鹏飞已离职,公司不再处理。

 

上建筑黑榜,业主起诉,供应商维权

2019年2月19日,雅居乐因擅自开工建设被行政处罚通报。扬州市住房和城乡建设局网站发布《2019年1月行政处罚通报》显示,扬州雅居乐房地产开发有限公司存在违法违章情况,其建设项目扬州雅居乐国际F地块嘉轩酒店项目桩基础工程,未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自开工建设。

在销售内部操作方面,重庆雅居乐御宾府豪园涉嫌虚假宣传、武汉雅居乐被料开发商捆绑双合同、各种被消费者投诉案例层出不穷。武汉雅居乐被消费者投诉楼顶漏雨漏电,强绑装修霸王条款,装修使用停产货,公摊重复收费,精装使用三无产品糊弄人,业主多次与开发商协商无效。

雅居乐首进重庆的第一个项目南坪雅居乐国际花园就遭到业主集中维权。2013年,因认为雅居乐国际花园二期存在房屋漏水、绿化缩水、楼梯及门窗的设计问题、外墙砖脱落等,雅居乐国际花园业主围堵了售楼部;2018年6月,重庆大渡口雅居乐御宾府通知接房,业主验房发现墙面掉沙严重,手能将水泥墙面扣除一个洞,外墙严重开裂;2019年1月9日,大渡口区城乡建设委员会组织该项目建设单位重庆港雅置业有限公司和施工单位中欧国际建工集团有限公司进行现场勘察,经核实,雅居乐御宾府三期外墙局部位置确实存在开裂现象。

2019年,武汉雅居乐国际花园177面业主将雅居乐告上法庭,试图通过法律途径来解决该楼盘存在的装修质价不符合、捆绑双合同问题。成都雅居乐剑桥郡也有业主反映,房屋装修质量不如安置房,甚至有的业主称开发商收了装修费交付的却是清水房。西安雅居乐湖居笔记业主也爆料称该楼盘交房验收时与销售时存在严重不符,绿化缩水、商业改住宅、承诺的学校一变再变、地下室漏水等。

(图片来自重庆购物狂发贴截图)

 

另外黑猫投诉网站上也有相关投诉。

(图片来自黑猫投诉网站截图)

 

不止业主投诉维权,供应商也被拖款。

2019年郑州德威广场,一副”雅居乐恶意拖欠供应商款项,诚信全无“的条幅,引发众人围观。

(图片来自搜狐网)

 

供应商表示从2017年开始,就为雅居乐春森湖畔等多个项目进行暖场、巡展等活动,折合费用近二十万。原本早就应该结清的款项,虽然几经催要,却被雅居乐一拖再拖,迟迟未能解决。

据氢财经了解,雅居乐不止一次陷入拖欠款项的传言。

2019年8月,一家家政公司帮助雅居乐喜庆小镇做拓荒保洁工作。喜庆小镇是巩义市的重点地产项目(目前对外的正式名称为雅居乐罗曼小镇),公开资料显示,该项目总投资200亿元。可是,这样一个“巨无霸”,却连20多万元的保洁费用也付不了。

相关人员透露“本来不到一个月就能完成的工作,结果各种问题,一直忙活了将近两个月才做完。”按照合同,房地产公司将支付给他们24万多元的劳务费。2019年10月,家政公司去找地产公司结账时,却扫兴而归,“他们一分钱也没给!”

直到2020年5月19号,雅居乐地产公司通知家政公司人员前去协商处理,营销部的人说,欠家政公司的费用,公司决定以物业公司的名义来支付,最多3到5天就可以付款。小家政公司的希望再次被点燃,可是没多久,家政人员就发现,地产公司的承诺又一次打了水漂。

由于迟迟拿不到劳务费,几个月来,他们一直不能给员工正常发工资,小小的家政公司被拖的身心俱疲。

(图片来自领导留言板截图)

原文作者:天一
编辑:邱天一